Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит к покупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

Суды, исследовав договор купли-продажи от 01.09.2009, пришли к выводу, что данный договор содержит необходимые сведения о предмете купли-продажи, позволяющие его индивидуализировать: адрес, площадь и место расположения объекта, его инвентарный номер, этажность и номера помещений по техническому плану, входящих в состав объекта. Предмет договора купли-продажи от 01.09.2009 полностью воспроизводит описание недвижимого имущества, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации права общества “Уфимская кожгалантерейная фабрика”. При регистрации договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора. Договор купли-продажи также содержит условия о цене отчуждаемого имущества.

• продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, напр. членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа, нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи;

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости считается не заключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК).

Предмет договора продажи жилья, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость. Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.

Жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в Бюро технической инвентаризации (БТИ), в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью, они имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью. В договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Не может быть предметом договора купли-продажи квартира (комната жилой дом) находящаяся под арестом или запрещением. Квартира находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя, а в случае если договором о залоге установлен запрет на продажу не может быть продана. При продаже заложенной квартиры все обязанности залогодателя переходят к покупателю, которому придется расплачиваться по договору, который обеспечен залогом квартиры. Сведения об аресте, запрещениях, залоге имеются в БТИ.

Жилое помещение (жилой дом) является довольно широко распространенным объектом договора купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать жилой дом, квартиру или иное жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом, иное жилое помещение согласно гражданскому законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения распространяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностями жилых домов, квартир как объектов гражданских правоотношений, для их купли-продажи обычно в законодательство устанавливается особый порядок оформления договора купли-продажи. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома, по общему правилу, заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной власти под страхом признания договора недействительным. ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи жилого строения. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену. Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.

Цена на продаваемую недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон. В договоре купли-продажи жилого помещения обычно указывается стоимость этого жилого помещения по ставке Бюро технической инвентаризации, которая в большинстве случаев ниже его действительной стоимости. Нередки случаи, когда действительная цена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин.

В ГК РФ (ст. 558) установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 292 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

Такими лицами могут быть:

Члены семьи продавца, проживающие вместе с ним, а именно: его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца.

Наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане.

Поднаниматель данного жилого помещения заключивший договор с продавцом, — такое имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока поднайма.

Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит к покупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (ст. 552 ГК РФ).

Как сказано выше, сам но себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Нормы ст. 292, 558 и 675 ГК РФ, несомненно, направлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями.

Возможны ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. Однако в изъятие общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое бы соответствовало условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

В случае выявления недостатков законодатель делает отсылку к ст. 475 ГК, которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Условия договора

Их можно подразделить на 2 основные группы: существенные и стандартные (обычные).

1. Существенные условия

Это наличие информации в договоре, без которой он признается недействительным.

1.1 Предмет сделки

В соответствии со статьей 554 ГК РФ текст договора должен содержать сведения о предмете, по которым можно точно идентифицировать квартиру. К ним можно отнести:

• адрес;
• кадастровый номер;
• форма собственности;
• номер квартиры;
• характер использования жилья;
• площадь жилья и количество комнат в нем и т.д.

Правильный вариант: «Объектом настоящего договора выступает 3-комнатная квартира, расположенная в 5-этажном жилом доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154 кв. 54. Ее площадь составляет 65 кв. метров, полезная площадь жилья – 51 кв.м…».
Неправильный вариант: «Объектом договора выступает квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154». Во втором случае нет конкретики, такой договор признается недействительным.

1.2 Обременение

В документе указывается его форма: залог, рента, аренда и т.д. Наличие обременения может стать препятствием для продажи квартиры. Например: жилье, находящееся в залоге у банка, нельзя продать третьему лицу без согласия кредитора.

1.3 Список выгодоприобретателей

В соответствии со статьей 558 ГК РФ в договоре должен быть указан перечень лиц, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения третьему лицу. Помимо их списка должно быть зафиксировано основание для права пользования. Например: договор пожизненной ренты и т.д.

Важно! Если в роли лиц, наделенных правом пользования жильем после его продажи, выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане, находящиеся под контролем органов опеки, то сделка действительна только при согласии уполномоченного органа.

1.4 Стоимость

Это обязательный реквизит текста, так как по своей природе договор является возмездным.

Документ, где цена отчуждения квартиры не указана, считается недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 555.

Стоимость устанавливается по обоюдному соглашению сторон. Правила ее расчета, указанные в статье 424 ГК РФ, не применяются.

1.5 Способ оплаты

Оплата за реализуемый объект может быть произведена несколькими способами:

• за счет собственных средств: сбережения;
• за счет заемного капитала: жилищные кредиты или займы на неотложные нужды;
• средствами материнского капитала;
• субсидией на покупку жилья в рамках федеральной программы «Доступное жилье».

Для оплаты квартиры материнским капиталом покупателю необходимо обратиться в ПФ РФ, чтобы написать заявление на перевод средств в счет погашения обязательств по договору. Решение по заявлению принимается в течение 1 месяца, столько же времени требуется на перевод средств продавцу.

Важно! В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства № 862 объем средств материнского капитала, направленных на покупку жилья, не должен превышать стоимость квартиры.

Программа «Молодежи — доступное жилье» продлена до 2017 года.

Ее участники могут претендовать на оплату части квартиры (до 30% от стоимости) за счет средств целевой государственной помощи. При наличии детей размер субсидии может быть увеличен.

Для участия в проекте необходимо обратиться в органы местного самоуправления. При получении субсидии средства переводятся на счет продавца по безналичному расчету.

1.6 Стороны договора

При реализации квартиры их всегда две: продающая и покупающая. В роли продавца может выступать собственник жилья или его законный представитель. Покупателями могут быть любые субъекты.

Если покупателей несколько человек, то необходимо прописать в договоре идентификационные данные и долю в приобретаемой квартире каждого.

Важно! Размер доли каждого покупателя указывается не зависимо от того, равные они или нет.

Законодательство накладывает ряд ограничений по сделкам с недвижимостью при участии несовершеннолетних лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ интересы малолетних детей (до 14 лет) представляют их законные представители. Дети, старше 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделках при наличии письменного согласия их представителей (пункт 1 статья 26 ГК РФ).

1.7 Способ расчета

При сделках с недвижимостью применяются 4 способа расчета:

• Аккредитив. Покупатель заранее заключает договор на обслуживание по аккредитиву с банком. На расчетный счет он вносит сумму средств, равную стоимости квартиры. Продавец может получить доступ к этим деньгам только при предоставлении нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на имя покупателя (п. 867 ГК РФ).
• Банковские ячейки. Стороны договора заключают договор аренды ячейки в банке. Покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. В договоре на аренду ячейки указываются условия, при соблюдении которых продавец может забрать деньги из ячейки. В качестве них могут выступать: копии правоустанавливающих документов на имя покупателя.
• Внесение средств наличными/безналичными расчетами. Это самый небезопасный способ оплаты договора купли-продажи. Он влечет следующие риски:
• если передача средств осуществлена до перехода права собственности и по каким-то причинам госрегистрация не состоялась, то покупатель может остаться без средств и жилья.
• если деньги передаются после регистрации документов в Росреестре, то риски несет продавец. После получения правоустанавливающих документов на объект покупатель может не расплатиться с первой стороной сделки. В этом случае продавец может остаться без квартиры и не получить за нее деньги.
• Счет эксроу. Он открывается покупателем в банке для хранения средств по договору купли-продажи. Владелец счета вносит на него сумму, равную стоимости квартиры, дальнейшее его распоряжение средствами невозможно. При совершении сделки продавец может снять средства при предъявлении в банк правоустанавливающих документов (копий) на имя покупателя. Если сделка не состоялась, то владелец счета может забрать деньги (статья 860.10 ГК РФ).

Полезно знать! Эксроу счет и аккредитив имеют принципиальные отличия, несмотря на сходство основного механизма при расчетах.

• Средства на счете эксроу блокируются, их дальнейшее движение невозможно без выполнения условий сделки.
• Аккредитив может быть отзывным, то есть клиент может забрать свои средства с расчетного счета банка без объяснения причины.

Счет эксроу – это относительно новый способ расчета, который Россия переняла из Великобритании. Надо заметить, что статья 858 ГК РФ говорит о недопустимости ограничения прав клиентов распоряжаться собственными счетами, поэтому законодательная база для расчета требует доработки.

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самыми безопасными являются сделки через банковские ячейки. Каждая сторона договора имеет свои гарантии: деньги или объект. При срыве сделки стороны остаются в первоначальном положении.

Если за жилье вносится аванс, то он должен быть прописан в предварительном договоре купли-продажи (ПДКД) или авансовом соглашении. В случае отказа от сделки по инициативе покупателя аванс ему не возвращается. Если сделка не может состояться из-за нарушений продавца, то он должен оплатить второй стороне сумму штрафных санкций (действительно, только при внесении пункта о штрафных санкциях в текст договора или ПДКД).

В соответствии со статьей 434 пунктом 2 договор купли-продажи квартиры является действительным, если он оформлен в письменном варианте. Устная договоренность о передаче недвижимости недопустима.

2. Обычные условия

Это условия, которые традиционно включаются в текст документа. Они необходимы для исключения возможных споров и разногласий. Договор является действительным при отсутствии в его тексте обычных условий.

2.1 Характеристики, конкретизирующие объект сделки.

В договоре можно перечислить предметы интерьера, которые реализуются вместе с квартирой. Например: мебель, технику и т.д.

2.2 Цель приобретения квартиры

В тексте договора может быть указано, для каких целей покупатель приобретает жилье: для собственного проживания, сдачи в аренду, открытия ИП и т.д.

2.3 Обязанности сторон

Этот пункт заполняется на основе норм ГК РФ. Четко прописанные требования к каждой стороне – залог успешного окончания сделки. Стандартные обязанности продавца включают:

• 1. Необходимость снятия с регистрационного учета.

  Полезно знать! Если продавец выписывается после совершения сделки, то можно подстраховаться от лишних проблем. Некую часть средств от стоимости квартиры (примерно 10%) необходимо заложить в ячейку. Доступом к ней может быть выписка из домовой книги, свидетельствующая о снятии с регистрационного учета продавца или паспорт с отметкой по другому адресу проживания.

  При несоблюдении требований по снятию с учета покупатель может израсходовать эти средства на судебные тяжбы. Такая схема расчета допустима только при ее прописывании в предварительном договоре купли-продажи.

• 2. Своевременную оплату по коммунальным платежам до даты совершения сделки.

  Если продавец после подписания договора продолжает проживать в проданной квартире, то он обязан оплачивать расходы по коммунальным услугам за это время. Оплаченные квитанции за предыдущий месяц и ключи от почтового ящика продавец должен передать одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры (передаточного акта).

• 3. Передачу недвижимости по передаточному акту (статья 556 ГК РФ).

  В соответствии с законодательством уклонение от подписания этого документа расценивается как отказ продавца в передаче квартиры, а покупателя – от обязанности ее принять. Иск в суд заставит каждую сторону выполнить свои обязанности.

Подробнее про оформление передаточного акта смотрите ниже ↓.

• 4. Предупреждение о недостатках квартиры (протекание крыши для жилья на последних этажах, слабая проводка, наличие неузаконенной перепланировки и т.д.).

Основная обязанность покупателя сводится к оплате реализуемой квартиры и приемке ее по передаточному акту.

Сроки освобождения жилья продавцом

Единых требований на законодательном уровне нет. Стороны сделки самостоятельно договариваются, в какие сроки будет осуществлена передача квартиры. По установленным негласным правилам рынка недвижимости они не превышают 21 рабочий день. Однако при обоюдном согласии сроки могут быть уменьшены до 2-3 дней.

Советуем обязательно прописывать срок освобождения жилья в договоре и в авансовом соглашении.

2.5.Способы разрешения споров

В соответствии со статьей 452 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по обоюдному решению сторон. Если участник не согласен с новыми условиями или не предоставил ответ в 30-дневный срок, то вопрос решается через суд.

По договорам купли-продажи квартиры установлен досудебный порядок разрешения конфликта: поиск компромисса путем диалога. Если он не оправдал ожидания одной из сторон, то тогда можно обратиться в суд общей юрисдикции.

Подача искового заявления может быть выполнена 2 способами: лично заявителем или по почте заказным письмом. Иск подается в суд по месту жительства ответчика или нахождения его имущества. В документе указывается причина расторжения договора, а также необходимость возвращения переданного объекта продавцу, а денег – покупателю. Заявитель вправе в иске указать требования по возмещению морального вреда, если вторая сторона существенно нарушила договор.

Важно! Решение суда о расторжении сделки не является основанием для прекращения права пользования квартирой покупателем, если регистрация перехода права собственника была проведена. Поэтому продавец, если его права нарушены, обязательно должен требовать в иске возврата ему имущества.

Типичная ситуация для обращения в суд.

Иванов А.С. решил продать 3-комнатную квартиру Кузнецову И.К. В соответствии с договором он должен был получить деньги за отчуждаемый объект после регистрации перехода права собственности. В качестве способа оплаты был выбран вариант расчета наличными. Покупатель свои обязанности по оплате объекта не выполнил.
На основании статьи 395 ГК РФ помимо средств по договору продавец имеет право требовать возмещение процентов за пользование имуществом и понесенных убытков (на адвокатов, сбор документов, представительство в суде и т.д.). Суд вынес решение удовлетворить требования Иванова А. С., в том числе оплатить ему моральный ущерб.

Неуплата стоимости квартиры далеко не всегда является основанием для расторжения договора. Примеры и объяснения смотрите в этой статье.

Приложения к договору купли-продажи квартиры

Рассмотрим, что можно оформить приложением к договору.

Передаточный акт

Каждая сторона сделки должна получить по одному подписанному экземпляру. В соответствии со статьей 556 ГК РФ фактическая передача жилой недвижимости происходит только после подписания документа. С этого момента все риски, связанные с квартирой, переходят к покупателю.

Основными реквизитами акта являются: паспортные данные каждой стороны, характеристики объекта недвижимости, адрес, дата и место составления.

Не стоит подписывать документ без предварительного осмотра жилья, то есть не в квартире. Выявленные недостатки в дальнейшем доказать практически невозможно.

Практикуется 2 способа передачи объекта недвижимости: до регистрации перехода права собственности и после нее. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» не прописывает документ, как обязательный для совершения процедуры регистрации права нового собственника. Но нередко Реестр отказывает в регистрации при его отсутствии.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Если квартира передается до регистрации в Росреестре, то покупатель может оценить реальное состояние жилья и отказаться от него, если оно ухудшилось по сравнению с предыдущими осмотрами.

Пример. При первоначальном осмотре в квартире были установлены дубовые двери, евророзетки, качественная сантехника. При подписании передаточного акта жилье видоизменилось: двери были сняты, розетки заменены на дешевые китайские аналоги и т.д. Если передаточный документ был бы подписан до регистрации документов, то доказать ухудшение состояния жилья практически невозможно. В акте указано, что покупатель удовлетворен состоянием квартиры.

Обезопасить покупателя может предпродажный акт, составленный перед регистрацией в Росреестре. В нем должно быть подробно расписано, какая мебель и техника остаются в помещениях, а также показания индивидуальных приборов учета и т.д.

Для продавца выгоднее оформить передаточный акт до регистрации перехода права собственности, так как до подписания документа он несет ответственность за имущество. В случае затопления квартиры, возникновения пожара и иных неблагоприятных случаев все расходы ложатся на его плечи, а покупатель вправе отказаться от сделки. В любом варианте риск гибели или порчи имущества переходит ко второй стороне после подписания акта.

Если акт подписан до регистрации перехода прав собственности и в квартире случился потоп, то все расходы по его устранению, в том числе оплаты ремонта соседей с нижних этажей несет покупатель.

Расписка в получении средств

Это доказательство факта передачи денег покупателем и получения их продавцом. В документе необходимо указать: паспортные данные участников сделки, конкретные сведения на объект, за который получены деньги (кадастровый номер, адрес месторасположения, другие характеристики квартиры), сумму прописью и цифрами. Обязательная фраза расписки – «оплата произведена в полном объеме, претензий к покупателю не имею».

Дополнительное соглашение

Этот документ составляется для отображения условий, которые не были обозначены в договоре купли-продажи. Чаще всего инициатором его составления выступает продавец, если квартира находится в его собственности менее 3-х лет. Дополнительное соглашение – это неотъемлемая часть договора, которая также подлежит регистрации. Все условия, включенные в документ, имеют юридическую силу с момента его подписания сторонами.

Перечисленные документы необходимы для регистрации перехода прав собственности. О том, какие документы ещё нужны и о подробностях процесса регистрации вы можете прочитать в этой статье.

Особенности составления договора купли-продажи в нестандартных случаях

1.Продажа доли

В соответствии со статьей 250 ГК РФ на других собственников распространяется приоритетное право покупки. Их необходимо уведомить о продаже доли. Обязательными реквизитами извещения являются: стоимость доли и условия ее продажи. При отсутствии желания у других собственников выкупить часть квартиры оформляется нотариальный отказ.

Извещения отправляются по последнему адресу проживания собственника. Если в течение 30 дней от него не последует ответа, то продать долю можно третьим лицам.

Извещения о продаже доли или нотариальные отказы собственников необходимы для регистрации перехода права собственности (пункт 1 статья 24 ФЗ № 122). Если приоритетное право будет нарушено, то заинтересованные лица в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки могут вернуть права покупателя через суд.

При продаже доли в договоре обязательно указывается ее размер.

2.Сделка с участием несовершеннолетних

Если в роли собственника выступает несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки. Для его получения необходимо доказать, что интересы ребенка не будут ущемлены: ему будет предоставлено равноценное жилье или деньги, пропорционально доле, будут перечислены на его счет.

Согласие органов опеки потребуется при предоставлении документов в Росреестр. Без него сделка не состоится.

Несовершеннолетнее лицо может выступать в роли покупателя квартиры. Такая сделка допустима при письменном согласии на нее законных представителей. Если ребенок старше 14 лет, то он может самостоятельно расписываться в договоре купли-продажи и сопутствующих документах.

3.Сделки по доверенности

Если сторону сделки представляет доверенное лицо, то оно должно иметь соответствующий документ, подтверждающий его право представлять интересы заинтересованной стороны. Доверенность прикладывается к договору купли-продажи квартиры.

Кардинальных изменений в составлении договора купли-продажи квартиры по доверенности нет. В него должны быть внесены сведения о представителе: его паспортные данные и адрес регистрации, а также указывается, что сделка совершена с участием доверенного лица. При наличии доверенности нотариальное удостоверение договора не требуется.

Продажа квартир по доверенности – самая распространенная мошенническая схема. Риск того, что официальный документ является фальшивым, очень высок.

Риски сделки по доверенности связаны:

1. 1.С недееспособностью собственника квартиры. Если доверенность выдана от лица, являющегося недееспособным, то сделка будет признана недействительной.
2. 2.Возможностью отзыва документа. После совершения сделки недобросовестные собственники могут отозвать доверенность, что приведет к аннулированию сделки и длительным судебным тяжбам.
3. 3.Неожиданной смертью собственника. В этом случае доверенность теряет законную силу, квартира становится частью наследственной массы.

Подробнее о продаже по доверенности и оформлении документа читайте здесь.

К чему приводит неправильное составление договора

• При отсутствии в документе существенных условий сделки право перехода собственности не будет зарегистрировано. Потребуется дополнительное время для устранения недочетов.
• Иногда продавцы жилья просят указать в договоре меньшую сумму, чем стоимость квартиры. В соответствии с НК РФ доход от отчуждения имущества облагается налогом по ставке 13%. На 100%-ный налоговый вычет могут претендовать только лица, являющиеся собственниками жилья более 3-х лет. В соответствии с законодательством РФ уклонение от уплаты налогов – это уголовная ответственность.
• Проблемы могут возникнуть и у покупателя при получении вычета на жилье. Он будет исчисляться от суммы указанной в договоре. Соответственно, можно лишиться части вычета за приобретенную квартиру.
• Если квартира реализуется вместе с мебелью, то эксперты настоятельно советуют вносить в текст документа описание ее состояния и перечень предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумений при передаче недвижимости.

Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. Одновременно порождаются все юридические права и обязанности, из договора вытекающие. Ошибки, допущенные в нем, могут стать поводом для длительных судебных тяжб.

ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст. 554, 555 ГК)

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).

К числу жилых относятся следующие помещения:

· жилой дом;

· его часть;

· квартиру в многоквартирном доме;

· ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за

исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

· члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК);

· наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);

· арендаторы (ст. 617 ГК).

Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением.

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации1.

Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.

Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется2.

Такая позиция, считает Пискунова М. Г., является ошибочной, так как ГК и ФЗ о государственной регистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным.

Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия — регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГКРФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав — разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные весьма серьезные вопросы, прежде всего, следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

Отсутствие в действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостью часто критикуется в литературе. При этом указываются следующие негативные последствия подобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие.

Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны, положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу.

Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это, в конечном счете, оборачивается против самих граждан1.

Определенные проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 Гражданском кодексе РФ).

Следует отметить, что к этому случаю п. 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки) будет осуществлена на основании судебного решения.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки.

Например, Козырь О. М. пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)».

>
Особенности продажи жилых помещений

Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

Образец договора купли-продажи дома в рассрочку

Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

Особенности продажи жилых помещений необходимо учитывать при совершении сделок с объектами жилой недвижимости (ст. 558 Гражданского кодекса РФ) Можно выделить 2 главных особенности

• В договоре купли-продажи надлежит зафиксировать список лиц, которые проживают в продаваемом объекте жилой недвижимости и сохраняют за собой право пользования таким жилым объектом после перехода прав на него к покупателю. В ином случае будет считаться, что стороны не согласовали все существенные условия (например, определение суда ЯНАО от 03.04.2017 по делу № 33-830/2017).
• Факт перехода права собственности на объект недвижимости подлежит госрегистрации. Необходимо отметить, что до 01.03.2013 процедуру госрегистрации проходили также и сами правоустанавливающие документы, однако с указанной даты они больше регистрироваться не должны. По итогам госрегистрации с 15.07.2016 Росреестр больше не выдает в качестве правоудостоверяющего документа свидетельство о праве собственности, названную функцию в настоящий момент выполняет выписка из ЕГРН (более подробно этот вопрос раскрыт в статье Выписка из ЕГРП вместо свидетельства о праве собственности).

Важно! Сделки по распоряжению недвижимостью, принадлежащей оставшемуся без попечения родителей несовершеннолетнему лицу, или сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению со стороны нотариуса (п. 2 ст. 54 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Образец договора купли-продажи дома в рассрочку

Обратите внимание! Договор купли-продажи жилого дома во многом схож с аналогичным договором на квартиру или ее часть (в т. ч. должны соблюдаться требования ст. 558 ГК РФ). Однако при его составлении должны быть учтены некоторые тонкости, особенно если речь идет о продаже дома с земельным участком (см. также статью Договор купли-продажи земельного участка 2018 — 2019 (образец)).

Например:

• если дом и участок продаются в рамках одной сделки, в документе должны быть подробно описаны оба объекта сделки (отдельно указываются параметры земельного участка и дома, позволяющие их однозначно определить);
• в описании дома отражаются его адрес, площадь, назначение, этажность, имеющиеся коммуникации, документы на право собственности.

Важно! При продаже дома без земельного участка отчуждается часть участка, на которой он располагается и которая нужна для его дальнейшего использования.

Что же касается порядка оплаты, то стороны сами правомочны его определить. Рекомендуем также ознакомиться с содержанием статьи Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2018 — 2019, которая поможет сделать выбор наиболее подходящего способа оплаты недвижимости по договору.

В качестве шаблона для составления договора можно использовать предлагаемый нами вариант, доступный по ссылке: Договор купли-продажи дома в рассрочку — образец.

***

Итак, при продаже объекта жилой недвижимости наряду с прочими существенными условиями следует отразить в договоре, оформляющем сделку, список лиц, проживающих в таком объекте и сохраняющих право пользования им и после смены собственника. Факт перехода права собственности в данном случае подлежит госрегистрации.