1. Для чего проводится расторжение договора купли-продажи и какие могут быть последствия при этом?

Чаще всего недовольство приобретенным имуществом возникает после выявления существенных технических недостатков или обстоятельств, исключающих нормальное пользование объектом.

Появляется все это из-за полного или частичного неисполнения договорных обязательств одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев неудовлетворенным сделкой остается покупатель, хотя бывает и наоборот.

Гражданский кодекс (ГК РФ) и правила оформления сделок с недвижимостью позволяют расторгнуть договор купли продажи хоть после регистрации, хоть до нее. Однако для этого нужны веские основания, о которых мы поговорим в следующем разделе. Здесь же отмечу, что есть два случая, когда договорные отношения прекращаются.

Когда исполнение договора прекращается:

1. Расторжение сделки. При нарушении одной из сторон договорных обязательств. Предусмотрен досудебный и судебный порядок.
2. Признание договора недействительным. При обнаружении в нем фактических ошибок и несоответствий требованиям законодательства.

Однако стоит помнить, что расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации несёт за собой гражданско-правовые и налоговые последствия.

По сути, после этого все возвращается обратно, деньги — тому, кто купил, недвижимость — продавцу. В этих целях заключается новый договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. В частности, об этой сделке тоже должна знать налоговая инспекция.

2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости — обзор основных причин

Закон призван защищать обе стороны договорных отношений в равной степени. Поэтому такие капризы покупателя, как неудовлетворенность цветом обоев или расхождение во взглядах на жизнь с соседями, никто во внимание не примет.

Условия расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации достаточно жесткие. Для этого должна быть указана серьезная причина. Вот некоторые из них.

Причина 1. Использование поддельных документов при сделке

Если после регистрации квартиры вдруг обнаружилось, что на нее претендуют третьи лица, или были скрыты другие важные обстоятельства путем подделки документов продавцом, то такая сделка гарантированно будет расторгнута. Важный момент здесь — наличие умысла продавца ввести покупателя в заблуждение.

Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора

В некоторых случаях люди продают жилье с отсрочкой или рассрочкой платежей. Условия этого оговариваются непосредственно в договоре купли продажи или в дополнительных соглашениях, расписках и тому подобных документах.

Не редки ситуации, когда покупатель при возникновении финансовых трудностей перестает платить долг. В этом случае продавец вправе расторгнуть в добровольном порядке или через суд.

Причина 3. Наличие обременения в виде прописанных в квартире граждан

Регистрирующие органы при заключении сделки не требуют подтверждающих документов об отсутствии зарегистрированных в квартире или долгов по коммунальным платежам. Об этом должен позаботиться сам продавец еще на начальном этапе и прописать все моменты в договоре купли-продажи.

Пример

Некоторое время назад я совершил сделку обмена частного дома на квартиру в Тюмени. Однако в ней была прописана дочь хозяйки, проживающая в Москве. Чтобы выписаться и прописаться в доме ей нужно было приехать, но быстро сделать это она не могла.

Выход нашелся. Мы отразили в договоре, что девушка снимется с регистрационного учета в месячный срок. Она выполнила договор и выписалась, но если бы не сделала этого, то такое обстоятельство могло стать поводом для расторжения договора купли-продажи.

Поэтому, для подстраховки, урегулируйте в договоре все подобные вопросы еще до оформления недвижимости в собственность. Об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.

Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах

Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2. То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты.

Подобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно — читайте в следующем разделе.

3. Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации — пошаговая инструкция

Когда уже произошла государственная регистрация объекта, расторгнуть договор становится сложно, но всё-таки можно. Для этого придется пройти достаточно длительную процедуру. Проще, если сторонам удастся договориться, а если нет, то придется обращаться в суд.

Гораздо легче расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости, нежели основной документ после процедуры регистрации. О предварительном договоре мы поговорим в конце раздела, а сейчас читайте об уже зарегистрированных сделках с недвижимостью.

Шаг 1. Формулируем причину расторжения договора

Если вас не устраивает что-то существенное в приобретенном жилье, начинайте процедуру расторжения. Причина должна быть серьезная, желательно одна из тех, что были перечислены выше. Претензию излагайте в письменной форме, отразив в ней все основания для расторжения договора купли-продажи.

Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор

Уведомление о расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации надо передать второй стороне. Убедитесь, что эта информация продавцом получена. Лучше направить заказное письмо или вручить лично под расписку. Официальный срок ожидания ответа — 30 дней.

Если ваш оппонент со всем согласен и готов вернуть деньги, сделать это просто так не получится. Придется вновь заключать договор купли-продажи, но со сменой ролей.

Сделка снова будет проходить процедуру регистрации. Вариант мирного разрешения спора достаточно редок. Гораздо чаще расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по инициативе только одной стороны производится в суде.

Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление

Вы вправе самостоятельно направить в суд иск о расторжении договора купли продажи после регистрации, но лучше нанять грамотного юриста по недвижимости. О преимуществах такого подхода читайте в тематической статье на нашем сайте.

Подсудность дел при расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации зависит от типа оппонентов. Если это физические лица, то обращаться нужно в районные суды. При спорах между организациями — добро пожаловать в арбитражный суд.

Шаг 4. Предоставляем необходимые документы

Кроме иска, в суд надо предоставить документы на недвижимость, а также материалы, подтверждающие вашу правоту. Возможно понадобится пригласить свидетелей. Учтите, что самостоятельно отстоять свою точку зрения будет сложно.

Особенно это относится к расторжению нотариального договора купли продажи недвижимости после регистрации. Поэтому лучше нанять представителя, имеющего опыт в разрешении подобных конфликтов.

Шаг 5. Дожидаемся решения суда

Судебные тяжбы иногда длятся годами. Однако, если состоялось последнее заседание, и судья объявил об окончании процесса, остается только дождаться его решения. Но это вовсе не означает, что все приключения на этом закончились. Хорошо, если продавец — человек состоятельный и быстро вернёт вам деньги.

В противном случае дело может дойти и до исполнительного производства. При этом сроки возврата средств после расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости возрастут в несколько раз. Гораздо легче расторгнуть договор еще до его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости до регистрации:

1. Уведомляете оппонента об отказе от сделки.
2. Информируете Росреестр, написав соответствующее заявление.
3. Регистрация не происходит.
4. Правовые последствия отсутствуют.
5. Деньги остаются при вас, а квартира при продавце.

Только учтите, что сроки совершения регистрационных действий в большинстве случаев не превышают 5–7 дней. Если не успеете за это время отказаться от сделки, то жилье станет уже вашим. В этом случае снова смотрите Шаг 1. Возможно, понадобится юрист, найти которого вы сможете без труда, если продолжите чтение статьи.

4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Одно из самых сложных направлений в юриспруденции – жилищное право. Никто не может гарантировать исход судебного спора по таким делам. Поэтому именно здесь важно иметь хорошую поддержку в лице квалифицированного юриста.

Сегодня множество компаний занимается сопровождением сделок с недвижимостью. Стоимость варьируется в широких пределах и зависит от статуса компании, региона, сложности дела, объема работы. Однако многие фирмы, ориентированные на обычного клиента, берут недорого, да еще и принимают оплату в рассрочку за расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации.

1) Правовед

Вся работа этой компании неразрывно связана с интернетом. Специалисты трудятся удалённо через портал Правоведа. Они оказывают консультационные юридические услуги по любым правовым вопросам. Если ваша проблема касается недвижимости или иной сферы, заходите на сайт и без регистрации отправляйте свое сообщение через имеющуюся там онлайн форму.

Формулировать вопрос нужно лаконично, но понятно. Изложите свою проблему и поясните, что вы хотите получить в результате. Вам ответит юрист, который лучше других разбирается в этой теме. Если нужен развернутый ответ с алгоритмом действий, придется немного заплатить, порядка 700 – 900 рублей. Обобщенные ответы сотрудники компании дают бесплатно.

Удобство сервиса в том, что консультацию можно получить независимо от того, где вы проживаете. Особенно это удобно тем, для кого найти юриста поблизости от дома проблематично. В некоторых случаях специалисты компании оказывают практическую помощь. Если вы хотите получить недорогую, но емкую консультацию по своему вопросу, то лучше Правоведа вам не найти.

2) Этаж

Агентство недвижимости «Этаж» занимается не только подбором и продажей жилья, но и оказывает юридические услуги по сопровождению сделок. В том числе юристы компании помогают расторгнуть уже зарегистрированные сделки.

Услуги компании «Этаж»:

№	Наименование услуги	Описание услуги
1	Продажа жилья	Требует не только умения найти покупателя, получить хорошую цену, но и обеспечить комфортные условия для продавца
2	Покупка жилья	Требует очень ответственного подхода, проверки юридической чистоты квартиры, отсутствия различного рода обременений
3	Сдача жилья в аренду	Во избежание неприятных последствий для хозяина необходимо заключить с арендаторами грамотный договор
4	Сопровождение сделки	Полный комплекс юридических услуг, начиная от первоначальной беседы с продавцом, заканчивая получением документов о праве собственности (выписка из ЕГРН)
5	Расторжение или признание недействительными договоров купли продажи	Направление претензии оппоненту, подготовка иска в суд, сопровождение дела в суде

3) Лорд

Это юридическая компания широкого профиля. Она работает как с физическими, так и с юридическими лицами по различным направлениям. Большую долю дел занимает интересующая нас жилищная сфера. Причём первичную устную консультацию юристы дают бесплатно.

Письменное разъяснение стоит 1,5 тыс. рублей. Досудебное решение вопроса — 15 тыс. рублей, а вот представительство в суде для одностороннего расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации уже 30 тыс. рублей. Если учесть, что расходы возмещает проигравшая сторона, то это вполне приемлемые цены.

Еще я вам расскажу о способах самозащиты при заключении сделок с недвижимостью, а пока посмотрите тематическое видео.

5. Как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продажи недвижимости — 3 простых советов

Чтобы уменьшить риск при расторжении уже исполненного договора купли продажи недвижимости не после регистрации, а еще до нее, соблюдайте элементарные меры предосторожности.

Лучше всего привлечь специалиста для сопровождения сделок купли-продажи квартиры. Почему? Читайте в нашей специальной статье. Если все же решили действовать самостоятельно, прислушайтесь к следующим советам.

Совет 1. Указывайте в договоре точные сроки передачи квартиры в собственность

Чем больше будет в договоре условий, тем проще добиться его расторжения в судебном порядке. К примеру, четко указанный срок передачи квартиры в собственность и освобождения ее от своего присутствия продавцом, а также иными прописанными лицами, избавит вас от необходимости выгонять их с участковым.

Вы просто пригрозите расторгнуть договор. Ведь любое несоблюдение или несанкционированное вами изменение в условиях даёт право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.

Совет 2. Добавьте в договор пункт о расторжении при отказе выполнения продавцом своих обязательств

Вышесказанное неоспоримо в том случае, когда договор содержит такой пункт: «При несоблюдении любой из сторон обязательств, предусмотренных данным договором, он может быть расторгнут с уплатой неустойки стороной, нарушившей их».

При наличии такого пункта виновной стороне придётся искать очень веские причины, чтобы препятствовать расторжению договора.

Совет 3. Пропишите сроки и размер возврата денежных средств в случае расторжения договора

Кроме этого, в договоре нужно указать конкретные сроки возврата уплаченных средств, их сумму, а также иные компенсационные выплаты, если расторжение соглашения проходит по инициативе одной стороны.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

На самом деле, в зависимости от ситуации, расторжение договора может осуществиться практически в любом случае, при условии, что к вопросу применялся грамотный подход.

Однако, при этом нужно запомнить одно важное правило: согласно букве закона и общепринятым нормам в области осуществления сделок, одностороннее расторжение такого рода договоренностей является невозможным без участия официальных инстанций, например, суда. Особенно в той ситуации, когда уже была проведена государственная процедура внесения данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости.

Абсолютно любая сделка, которая касается реализации и приобретения недвижимых объектов, не может производиться без оформления перечня различных бумаг, главной среди которых будет так называемый договор. Именно эта бумага выступает, как основная. Согласно ей:

• текущий владелец недвижимости, например, квартиры, передает другому лицу право на владение собственностью;
• вторая сторона искомую собственность принимает, и передает за нее текущему владельцу денежные средства в размере той суммы, которая была ранее между ними оговорена, и указана в договоре.

После подписания договора о купле-продаже, сделка считается практически законченной. Чтобы обрести право собственника в полной мере, покупатель жилья должен пройти процедуру его государственной регистрации.

Давайте поговорим о том, в какой ситуации возможно расторгнуть доведенную до логического конца договоренность, в которой фигурирует недвижимость.

Причины расторжения

Чтобы обернуть вспять свершенную ранее сделку, которую между собой заключили бывший и новый собственник квартиры, необходимо:

• добиться обоюдного согласия сторон;
• произвести заключение соглашения о ее расторжении;
• огласить официальную причину, которая по закону окажется достаточно весомой для аннуляции ранее заключенных договоренностей.

Обратите внимание: именно третья обязательная составляющая, необходимая для расторжения договора о реализации и приобретении недвижимости, таит в себе множество различных тонкостей.

Нюансы причин, по которым обе стороны приняли решение о расторжении договора – вот самый важный момент

Основания, которые могут послужить достаточно весомой причиной, будут следующими:

• нарушения сделки, повлекшие за собой значительные последствия;
• обязательства одной из сторон или обеих сторон, которые так и не были выполнены;
• обстоятельства участников договора, которые изменились.

Согласно нормам Гражданского Кодекса нашей страны, нет никаких проблем в расторжении договора между сторонами, при условии, что договор еще не заключен. При этом, нужно четко понимать, что заключенным договор будет считаться только в том случае, когда будет произведена государственная регистрация права собственности нового владельца.

Иными словами, пока в Едином государственном реестре недвижимости не будет произведено указание на переход какого-либо объекта в собственность другому человеку, данная договоренность на официальном уровне признана не будет. Получается, раз записи нет, не перешла на официальном уровне и квартира к новому собственнику.

Ввиду указанного выше обстоятельства возможно расторжение договоренностей при наличии весомых причин. Так, например, если покупатель недвижимости уже после подписания бумаг все также не выплатил полную или остаточную стоимость жилья, недвижимость не передается ему в пользование, и спор плавно перетекает из формата частных отношений в судебное разбирательство. В данной ситуации, к сожалению, без этого не обойтись.

Обратите внимание на важнейший факт: важно поставить перед судом задачу при написании иска о признании договора, заключенного ранее, недействительным ввиду допущения каких-либо неверностей, в противном случае, если он будет признан, переданные материальные блага не смогут быть возвращены изначальному владельцу:

• речь идет о переданных деньгах;
• а также о отданном в собственность другого человека имуществе.

Как видите, риск действительно велик. Вы, разумеется, также можете подать в суд иск, в котором будет обозначено требование о возращении уже исполненной части договоренности в исходное состояние, однако, нет гарантии, что суд примет его во внимание, и удовлетворит просьбу.

Видео – Изменение или расторжение договора купли-продажи

Расторжение по согласию сторон

Заключенный договор, в частности на стадии подтверждения его статуса посредством внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, может быть расторгнут при условии, что обе стороны изъявили на то свое согласие. В зависимости в какой «кондиции» находится весь процесс, будут варьироваться и ваши действия. Как, посмотрим в нижеследующей таблице.

Таблица 1. Порядок расторжения договора о реализации и приобретении недвижимого имущества по общему согласию сторон

До регистрации

После регистрации

При условии, что новоявленный собственник еще не успел зарегистрировать квартиру или иное недвижимое имущество в государственном реестре недвижимости, для разрыва сделки достаточно заключить между сторонами новое соглашение, на этот раз: знаменующее расторжение ранее заключенных договорённостей; указывающее, что состоится возврат исполненного по предыдущему договору, то есть денежных средств, объектов недвижимости и т.д. В данном случае нет необходимости обращаться в суд, ведь обоюдное согласие лиц – тот самый, нивелирующий почти все сложности фактор. Кроме всего прочего, при условии, что одна из сторон все же начнет отказываться от заключения нового соглашения, и вам все же понадобится обратиться в суд, главным условием инициации разбирательства будет неудачно проведенная попытка досудебного урегулирования вопроса.

При условии, что обе стороны согласны расторгнуть договор, сделать это можно без суда даже после регистрации объекта. Однако, чаще всего приходится обращаться в суд, чтобы вышестоящая инстанция регулировала данный вопрос. Необходимо отметить, что для осуществления оспаривания правомерности сделки, в течение трех лет с момента проставления записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Так как же правильно заключить соглашение о расторжении ранее заключенного договора? Рассмотрим пошаговую инструкцию.

Шаг №1 – поступление предложения о расторжении

При условии, что одна из сторон осталась недовольна тем, как складываются связанные с договором обстоятельства, она должна предложить второй стороне его расторгнуть.

Основания для расторжения должны представлять собой одну из тех причин, о которых мы упоминали выше. Предложить расторгнуть сделку можно в письменном виде, посредством отправления письма второй стороне.

Шаг №2 – принятие общего решения

С момента получения предложения о расторжении договора, сторона, которой оно было сделано, имеет ровно тридцать дней на то, чтобы данное решение обдумать, и в конце концов дать ответ. Далее возможно три варианта развития событий:

• обе стороны приходят к согласию, и вопрос решается полюбовно;
• ответа не следует, то есть происходит полное игнорирование первой стороны, ввиду чего она подает обращение в суд;
• за предложением после обдумывания следует отказ, следовательно, первая сторона вновь вынуждена будет обращаться в суд.

Стороны могут решить вопрос полюбовно

При условии, что ваш выбор – сделка полюбовная, решение по возврату недвижимости, уже прошедшей регистрацию на имя нового владельца, будет простым. Так, участникам договора просто нужно поменяться ролями:

• бывший продавец станет на бумагах покупателем;
• бывший покупатель станет на бумагах продавцом.

При условии, что договориться все-таки не получится, решение по возврату жилой недвижимости в руки ее изначального владельца будет принимать суд.

Как себя обезопасить: нормативное регулирование проблемы

Согласно положениям Гражданского Кодекса нашей страны, аннуляция договора может быть произведена непосредственно лишь в течение срока его действия.

Какие тонкости оформления договора помогут вам себя обезопасить?

Получается, что уже после того, как все оговоренные в договоре обязательства были выполнены, расторгнуть его попросту невозможно. Искомое утверждение является справедливым относительно любых сделок, проводимых с недвижимостью.

Подразумевается, что одновременно с невозможностью расторжения договора, не производится и возврата переданного имущества или материальных благ. Иными словами, вы никак не сможете вернуть свою квартиру, если:

• передали ее новому собственнику;
• получили от него какую-либо часть полагающейся суммы.

Чтобы осуществить возврат благ, которые были по договору переданы каждой стороне, необходимо осуществить предварительное указание такой возможности в договоре или же соглашении, которое заключается при расторжении сделки.

Дополнение договора особыми условиями должно производиться с согласия каждого подписывающего его лица. Однако, при условии, что вы желаете внести в документ дающие вам безопасность поправки в случае нечестности второго участника сделки, а он яростно протестует, скорее всего, вас планируют обмануть.

Соглашение, подписанное обеими сторонами, сразу обретает силу. При этом, также ее обретают и те его части, которые оговаривают конкретные тонкости соглашения, в которых вы могли предусмотреть такие нюансы, как, например:

• при условии, что вы передали квартиру в собственность, и не получили деньги от покупателя вовремя, недвижимость возвращается к вам;
• при условии, что жилье было передано новому владельцу, однако он не доплатил вам положенную сумму, квартира опять-таки возвращается к вам и тому подобное.

При условии, что дело не дошло до регистрации, такой способ будет наиболее эффективным из всех возможных, и как нельзя лучше защитит вас. При условии же, что государственная регистрация состоялась, лучше всего провести обратную сделку посредством оформления нового договора купли-продажи, так как даже при условии, что покупатель устно согласится вернуть имущество вам, законных оснований для этого не будет.

Расторжение в одностороннем порядке

Самое важное правило, которое нужно соблюсти при одностороннем желании расторгнуть договор – необходимо попытаться урегулировать дело в досудебном порядке.

Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

• отправку письменного предложения о расторжении второй стороне;
• ожидание ответа в течение месячного срока;
• либо расторжение договора, при условии, что вторая сторона согласилась, либо переход дела в судебное разбирательство.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

К сожалению, только на большом желании данный процесс до конца не довести. Просто для его инициации нужно, чтобы второй участник сделки нарушил какое-либо весьма весомое условие, обозначенное договором, или же действующий на территории нашей страны закон.

Весомыми обстоятельствами, о которых идет речь, могут стать:

• невыплаченная полностью или частично сумма средств, которая обозначена, как стоимость передаваемого объекта недвижимости;
• неожиданно открывшееся обременение, такое, например, как иные жильцы, имеющие прописку на данной жилой площади;
• совершение сделки, где одной из сторон выступает гражданин, признанный недееспособным;
• заключение договора и продажа квартиры или иного объекта недвижимости, совершенные ввиду стороннего принуждения.

Так, в первом случае подать иск можно на основании действующего законодательства, в котором сказано, что каждый покупатель может владеть принимаемым товаром лишь в том случае, когда он его оплатил. К слову, сведения о состоявшейся оплате могут быть только официальными, в противном случае они не будут приняты судом. Официальные сведения, в свою очередь, могут быть предоставлены только в виде платежных документов, а именно:

• выписки из банковской организации;
• расписки от продавца квартиры;
• квитанции, которая была выписана ввиду уплаты средств через кассу.

При условии, что плата к продавцу не поступала, и обратное обстоятельство никак не подтверждено, он имеет законное право на выдвижение требований по возврату недвижимости, так как в этом случае именно за продавцом сохраняется имущество.

При условии, что имущественный объект уже был передан с собственность гражданину, являющемуся покупателем, то суд может принять следующие два решения.

Таблица 2. Решения, принимаемые судом в случае, когда имущество уже было передано в собственность покупателю

Признание сделки недействительной

Признание сделки законной

При условии, что суд сочтет, что сделка должна быть признана недействительной, то он принудит покупателя, то есть текущего владельца недвижимости, к ее возврату бывшему владельцу и, по сути, расторжению сделки. Обратите внимание: расторжение сделок чаще всего признается судом, как единственно верное решение в той ситуации, когда при приобретении недвижимого объекта обнаружилось, что у него имеются обременения, ранее продавцом не заявленные. Таким обременением, например, могут стать лица, которые по какой-либо причине отсутствовали во время заключения сделки, а потом оказалось, что они в квартире не просто проживают, но еще и прописаны. Согласно букве закона, если человек в квартире прописан, выселить его нельзя. Получается, что новый хозяин вместе с помещением также приобретает и не нужных ему соседей, которые далеко не всегда готовы идти на уступки и искать другое жилье.

Как ни странно, в некоторых ситуациях суд признает совершение сделки вполне законным. Однако, одновременно с этим, он налагает на должника, выступающего в сделке покупателем, обязанность выплатить продавцу: все сумму, которая ему причитается; добавить также еще одну денежную сумму, которая в данной ситуации будет считаться неустойкой.

При условии, что со времени заключения сделки прошло меньше трех годичных периодов, новый собственник жилья имеет право на запрос расторжения ранее заключенных договорённостей, а также возврата уже уплаченной суммы денег. Однако, это возможно лишь в том случае, когда регистрация на государственном уровне все еще не была произведена.

Обратите внимание на очень важный нюанс, который способен поменять все обстоятельства вашего дела. При условии, что вы приняли решение обратиться в суд с искомым требованием о расторжении договора, при наличии соответствующих обстоятельств суд потенциально примет решение о его удовлетворении. Тем не менее, дальнейшую судьбу вашего имущества данный государственный орган определять не имеет права.

Дело в том, что согласно букве закона, расторжение договора о приобретении и реализации недвижимости не может служить основанием для того, чтобы покупатель потерял свое право распоряжаться имуществом, хозяином которого он фактически уже является.

При условии, что вы желаете вернуть денежные средства или же имущественный объект, у вас есть два варианта:

• либо сразу указать данное обстоятельство в иске;
• либо подать второй иск, требованием которого будет возвращение имущества или денег, переданных по договору.

Признание заключенного договора недействительным

Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.

При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

• осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
• при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.

Может ли в рассматриваемой ситуации договор оказаться недействительным?

В каких же случаях можно признать договор о реализации и приобретении имущества недействительным? А вот в каких:

• в том случае, если рассматриваемый нами документ нарушил какие-либо законы;
• при условии, что один из участников сделки является лицом с ограниченной или полной недееспособностью;
• в том случае, если данная бумага была подписана в момент, когда у одной из сторон произошло помутнение рассудка, или же она находилась в так называемом состоянии аффекта (иными словами, несмотря на то, что человек сохранил способность к самостоятельному ведению деятельности, в момент подписания он не владел собой на 100%);
• сделка была произведена с лицом, которое на момент ее заключения не достигло 18 лет;
• подписание бумаг произошло у одного из участников сделки под давлением, выражающимся в угрозах, психологическом или физическом насилии, обмане и т.д.;
• сделка заключена, однако, не имеет последствий юридической категории, или же является прикрытием для правоотношений иного характера;
• иные случаи, в которые также обнаруживаются различные правонарушения.

Необходимо также упомянуть, что расторжение договора происходит в том случае, когда имели место быть весомые изменения обстоятельств. Так, например, происходит, когда всплывает уже после заключения сделки информация, знай о которой стороны заранее, они не стали бы заключать договор.

Собственно, обнаруженная информация для признания договора недействительным должна иметь следующие характеристики:

• оказаться возникшей неожиданно;
• приводить к непреодолимым последствиям;
• обозначить значительный ущерб, наносимый одной из сторон сделки;
• оказывать определенное воздействие на каждую из сторон.

При условии, что все вышеперечисленные характеристики именно в таком комплекте имеют место быть в вашей ситуации, обстоятельства признаются весомыми.

Важные нюансы и потенциальные осложнения

Как мы уже говорили нашим читателям выше, чтобы вы могли получить возможность вернуть свою квартиру через суд, необходимо подать иск с соответствующим требованием. Простого признания сделки расторгнутой для возврата имущества недостаточно. К сожалению, многие лица про данное правило забывают, и обеспечивают себе более длительное участие в судебных тяжбах.

Впрочем, избежать обращения в суд и разбирательства в данной плоскости можно полностью, при условии, что вы заранее продумаете пути к отступлению, и впишете в договор, заключаемый с другой стороной, пункт, в котором будет указан порядок, по которому:

• будет произведено расторжение договора;
• возвратится в руки бывшего владельца имущество.

Еще один очень важный и опасный момент при заключении договора состоит в том, что в типовой версии данного документа указывается следующее условие: денежные средства, полагающиеся реализующему квартиру лицу, передаются покупателем лишь после того, как состоится процедура государственной регистрации собственности на его имя.

Получается, что собственность уже перешла в чужие руки, а денег вы еще не получили. Очень часто в таких случаях продавец сталкивается в дальнейшем с неуплатой денежных средств. В таком случае он имеет право на расторжение договора и изъявление требования по возврату недвижимого имущества, однако, чтобы добиться желаемого придется потратить:

• огромное количество времени;
• денежных средств.

Чтобы ускорить процесс, и сэкономить перечисленные выше ресурсы, лучше всего в предъявляемом иске указать не просьбу о признании договор недействительным или о его расторжении, а требование по привлечению приобретшего к выплате средств. Кроме того, в данном случае сторона, которой нанесен ущерб, может претендовать не только на выплату положенных ей средств, но и на компенсацию:

• морального вреда;
• денежных средств, затраченных на оплату судебных издержек.

Лучше всего предварительно позаботиться о своей безопасности, и внести в договор нюансы, которые предусмотрят прекращение его действия в случае наступления тех или иных ситуаций.

Даже при неизбежности обращения в суд, вы сможете значительно сократить длительность судебной тяжбы

Может возникнуть также ситуация, в которой уже не покупатель, а продавец будет находиться в опасности. Часто в договорах оговариваются нечеткие сроки передачи собственности, в частности, когда уже была произведена оплата, или до ее получения.

Так, например, иногда пишется, что срок должен быть «разумным». Согласно Гражданскому Кодексу нашей страны, данное понятие не имеет точного определение, следовательно, бывший владелец может удерживать недвижимость слишком долго и по закону ничего не нарушать. Именно поэтому, составляя договор, лучше прописывать какие-либо конкретные сроки, лучше всего даже оговаривать крайнюю дату передачи имущества.

Кроме того, интересные нюансы могут ожидать вас еще в том случае, если вы приобретаете недвижимость после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки подразумевает также осуществление регистрационной процедуры договора о займе средств.

Получается, при условии, что договор о реализации и приобретении жилья расторгается при условии обоюдного согласия, искомое соглашение также должно официально зарегистрироваться.

Часто при заключении договора покупающая недвижимость сторона передает продавцу так называемый аванс – конкретную сумму денежных средств, с помощью которых как бы бронируется недвижимый объект. При условии, что договор был расторгнут, данная сумма, к сожалению, не возвращается, так как непосредственно после передачи сразу же приобретает статус личной собственности продавца.

При условии, что вы заключаете договор о продаже и приобретении квартиры, и указываете уменьшенную цену объекта во избежание налоговых выплат, при расторжении сделки по требованию возвратить выплаченную сумму вам будет возвращено то количество средств, которое указано в бумагах.

Общие сведения о процедуре

В случае расторжения договора, вне зависимости от того, связан ли он с куплей-продажей недвижимости или с чем-либо еще, его положения прекращают действовать, а любого рода правовые отношения между участниками сделки нивелируются.

Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке. При этом форма расторжения договора должна соответствовать форме его первоначального заключения, т.е. иметь письменный вид.

На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестному покупателю.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Скачать текст

Глава 29 ГК РФ. Изменение и расторжение договора

Правовые аспекты расторжения договоров купли-продажи

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

Порядок расторжения договора может основываться как на обоюдном решении, так и по желанию одной стороны. Эти моменты закреплены положениями 450-й ст. ГК. Порядок одностороннего расторжения договора регулируется 452-й ст. ГК.

Односторонний порядок проведения процедуры через суд допустим, если:

• вторая сторона сделки грубо нарушила условия договора;
• имеют место обстоятельства, предусмотренные договором либо законодательными положениями.

Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства

Из 453-й ст. ГК следует, что после выполнения сторонами условий сделки, один ее участник не может требовать от второго расторжения договора либо внесения изменений в его содержание.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Основания для этого могут определяться только условиями непосредственно договора либо актуальными положениями законодательства. То есть возможностей для расторжения сделки после ее регистрации и передачи недвижимости в собственность другому лицу практически не остается.

Однако, обратившись к 558-й ст. ГК, становится понятно, что при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости и подлежащих процедуре регистрации, возможность расторжения договора в большинстве случаев появляется у его участников именно после завершения регистрации сделки. Появляется своего рода правовое противоречие, требующее сугубо индивидуального рассмотрения с учетом всех имеющихся нюансов.

В случае если участникам сделки удается достичь взаимного соглашения по ее расторжению, им нужно составить новый договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны меняются местами.

Таблица. Статьи по делу

Статья	Положения
450 ГК	Общий порядок расторжения договоров
452 ГК	Порядок расторжения договора в одностороннем порядке
453 ГК	Права сторон по распоряжению имущества, полученного по договорам
558 ГК	Положения в отношении сделок, подлежащих регистрации

Признание договора недействительным

Признание договора недействительным

При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным. Суть этих действий различается, однако их результат одинаков – сделка прекращает действовать, ввиду чего обязанности ее участников становятся неактуальными.

Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным.

Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:

• наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
• заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
• составление договора с участием несовершеннолетнего в условиях отсутствия законного представителя;
• принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
• мнимость/притворность сделки;
• иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения. Если договор заключен, а недвижимость уже отошла новому хозяину, вопрос расторжения договора придется решать через суд

Сопутствующие расходы

Положения 333.19-й ст. НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности. Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера.

Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями

Условие	Размер пошлины
1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска	до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
	от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
	от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
	от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
	свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей;
2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа	50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера	для физических лиц — 300 рублей;
	для организаций — 6 000 рублей;
4) при подаче надзорной жалобы	в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера;
5) при подаче искового заявления о расторжении брака	600 рублей;
6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации:	для физических лиц — 300 рублей;
	для организаций — 4 500 рублей;
7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными:	для физических лиц — 300 рублей;
	для организаций — 2 000 рублей;
при подаче заявления по делам особого производства	300 рублей;
9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы	50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера;
11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда	2250 рублей;
12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде	300 рублей;
13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда	2 250 рублей;
14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов	150 рублей. Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза;
15) при подаче заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок:	для физических лиц — 300 рублей;
	для организаций — 6 000 рублей.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход. Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее. Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированные доводы в свою пользу.

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Когда позволительно расторгать заключенный договор при покупке или продаже недвижимости? Бланк такого соглашения можно .

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

• значительные нарушения сделки;
• не выполнение обязательств;
• изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Зачастую эти понятия анализируются как синонимы, но меж ними есть существенные различия.

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

По ст.558 ГК РФ с 1.03.2013 регистрировать непосредственно договор сейчас не нужно. Но подлежит обязательной госрегистрации передача права собственности (п.1 ст.551 ГК).

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

Если одна из участвовавших сторон решает расторгнуть подписанный договор уже после завершенной регистрации, то без судебного урегулирования не обойтись.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Можно, конечно, подать иск о возвращении исполненного, но не факт что исковое требование будет удовлетворено.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

ст.450	Допустимые основания для расторжения
ст.451	Расторжение по видоизменению обстоятельств
ст.452	Порядок осуществления расторжения
ст.453	Появляющиеся последствия расторгнутых сделок

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Возможно ли оформление гаража в собственность без документов смотрите в статье: порядок оформления гаража в собственность.

Как записать ребенка в детский сад в СПб, .

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

В качестве примера образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Для этого отправляется письменное предложение с соответственной просьбой. При отказе или отсутствия ответа в положенный срок инициируется исковое производство.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

• отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
• обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
• заключение сделки с недееспособным субъектом;
• свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

• банковской выпиской;
• распиской;
• квитанцией об уплате через кассу и т.д.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Сделку расторгнуть	B воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделки	И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.

Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата

Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Стороны должны возвратить все полученное в рамках сделки, а иногда и компенсировать нанесенный ущерб (ст.167 ГК).

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

• документ нарушает законодательные нормы;
• одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
• договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
• сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
• договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
• сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
• иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

• неожиданность возникновения;
• непреодолимость;
• значительный ущерб для стороны;
• воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

Еще один важный момент касается оплаты. В типовом договоре о купле-продаже имеется пункт, по какому покупатель отдает деньги после регистрации в Росреестре.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

По ст.395 ГК возможно получить не только плату, но и компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Такая норма подтверждена Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102).

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Кто такое недостойные наследники узнайте из статьи: недостойные наследники.

Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, .

Как проводится поверка счетчиков воды на дому без снятия в СПб, .

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.