Регистрация права оперативного управления

• 24 ноября 2015
• 715

Вопрос

Порядок оформления государственной регистрации права оперативного управления на недвижимое имущество.

Ответ

Госрегистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится в Росреестре на основании документов, устанавливающих наличие (возникновение, переход) прав на такое имущество, в частности: заявления о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722; договора о передаче соответствующего имущества на праве оперативного управления; договора купли-продажи (в т. ч. государственного (муниципального) контракта); решения собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления; документов о госрегистрации учреждения и его учредительных документов; документов об объекте недвижимости; других документов, предусмотренных законодательством. Это следует из статей 13, 17 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

При этом, в приказе Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 также отражено, что учитывая положения статьи 299 ГК РФ, государственную регистрацию права оперативного управления государственных предприятий (учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

Как разъяснено в п.5 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

<…>

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

<…>

«Право оперативного управления на основные средства – недвижимое имущество (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) подлежит госрегистрации. Поэтому отразить такие объекты на счете0.101.10.000 «Недвижимое имущество учреждения» можно только после получения регистрационных документов. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 36 Инструкции к Единому плану счетов № 157н и разъяснено в письме Минфина России от 14 июля 2015 г. № 02-06-10/40377.

Документы для госрегистрации

Госрегистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится на основании документов, устанавливающих наличие (возникновение, переход) прав на такое имущество, в частности:

• заявления о государственной регистрации, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722;
• договора о передаче соответствующего имущества на праве оперативного управления;
• договора купли-продажи (в т. ч. государственного (муниципального) контракта);
• решения собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления;
• документов о госрегистрации учреждения и его учредительных документов;
• документов об объекте недвижимости;
• других документов, предусмотренных законодательством.*

Это следует из статей 13, 17 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку. Для госрегистрации прав в г. Москве порядок приема и правила составления этих документов изложены в приказе Управления Росреестра по Москве от 13 апреля 2010 г. № 113.

Необходимые для госрегистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах. Конкретное количество подлинников, которое необходимо представить, установлено в пункте 5 статьи 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Стоит отметить, что возможность представления документов на госрегистрацию в электронной форме Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ не предусмотрена. Поэтому представить контракт, заключенный по результатам торгов в электронной форме, для регистрации нельзя. При этом действующее законодательство (в частности, Закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ) не содержит запрета на составление дополнительных экземпляров-подлинников этих контрактов на бумажном носителе. Количество подлинных экземпляров контракта, а также способы их подписания укажите в соответствующем разделе контракта.

Для госрегистрации перехода права на объекты недвижимости (по контракту, заключенному в форме электронного документа) представьте необходимое количество экземпляров-подлинников контракта на бумажном носителе.

Такие разъяснения содержатся в письме Минэкономразвития России от 27 сентября 2011 г. № Д23-4065. Несмотря на то что письмо основано на нормах утратившего силу Закона от 21 июля 2005 г. № 94-фз, разъяснения, приведенные в нем, актуальны и сейчас.

Особенности регистрации учреждением, которому переданы функции заказчика (при реализации бюджетных инвестиций)

Учреждению могут быть переданы полномочия госзаказчика по заключению и исполнению контрактов на строительство или приобретение объектов госсобственности. Иногда после постройки (приобретения) объектов учреждение наделяют и правом оперативного управления ими.

В таком случае в качестве документа, который подтверждает право заявителя на объект, в регистрирующий орган можно подать копию решения о передаче прав оперативного управления учреждению.

Предварительно, чтобы получить такое решение, само учреждение (с письменного согласия учредителя) или его учредитель, подает предложение о наделении правом оперативного управления собственнику (т. е. в орган, который выполняет полномочия собственника). Но если бюджетные инвестиции учреждению выделил другой орган госвласти (не учредитель), то предложение о наделении правом оперативного управления подает именно этот орган. Или дает письменное согласие на это учреждению.

Об этом сказано в пункте 5.3 совместного письма от 17 декабря 2014 г. Минфина России № 02-02-05/65137 и Минстроя России № 26484-ЮР/08.

Документальное оформление ОС в бухучете

При поступлении (создании) основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации, составьте приходный ордер на приемку материальных ценностей (нефинансовых активов) (ф. 0504207) и в установленных случаях – акт о приемке-передаче (ф. 0504101). Подробнее о документальном оформлении см.:

– при покупке;

– при безвозмездном получении.

Бухучет

В бухучете основные средства, право оперативного управления на которые подлежит госрегистрации, отражайте по первоначальной стоимости (п. 23, 47 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в учреждение:

• за плату;
• получен безвозмездно;
• получен в результате внутриведомственного перемещения;
• получен в результате централизованного снабжения;
• построен хозяйственным или подрядным способом.

При любом из этих вариантов в первоначальную стоимость основного средства можно включить регистрационные сборы и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением прав на объект основных средств (например, расходы на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации) (п. 47 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). Следует отметить, что госпошлина за госрегистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной(муниципальной) собственности, не уплачивается (подп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

В бухучете все затраты, связанные с поступлением (созданием) основного средства, в том числе на оплату регистрационных мероприятий, учитывайте по дебету счета 0.106.01.000 «Вложения в основные средства» (п. 130 Инструкции к Единому плану счетов № 157н). А после получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств и отразите на счете 0.101.00.000 «Основные средства» (п. 36, 38Инструкции к Единому плану счетов № 157н, письмо Минфина России от 14 июля 2015 г. № 02-06-10/40377).

Учитывать недвижимость за балансом во время госрегистрации прав на нее не нужно. Напомним, ранее такое требование содержалось в прежней редакции Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Порядок отражения в бухучете затрат, связанных с поступлением (созданием) основного средства, требующего госрегистрации, зависит от типа учреждения.

В учете казенных учреждений:

При отражении расходов, связанных с госрегистрацией, сделайте проводку:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730

– учтены при формировании первоначальной стоимости расходы, связанные с госрегистрацией объекта (например, на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации).

После получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств, оформив проводку:

Дебет КРБ.1.101.11.310 (КРБ.1.101.13.310, КРБ.1.101.15.310…) Кредит КРБ.1.106.11.310
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости.

Такой порядок следует из пунктов 7, 31, 34 Инструкции № 162н, Инструкции к Единому плану счетов № 157н (п. 36, счета 101.00, 106.01, 302.00).

Пример отражения в учете расходов, связанных с постройкой основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации

Казенное учреждение «Альфа» в апреле начало строительство нежилого здания подрядным способом. Строительство закончилось в июле. По условиям контракта «Альфа» закупает стройматериалы подрядчику. По окончании строительства подрядчик представляет учреждению отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ договором не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

• 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС 1 800 000 руб.) суммы, уплаченные подрядчику по договору;
• 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС 360 000 руб.) стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле. В учете учреждения сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет КРБ.1.105.34.340 Кредит КРБ.1.302.34.730
– 2 360 000 руб. – оприходованы стройматериалы.

В июле:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.105.34.440
– 2 360 000 руб. – учтена израсходованная стоимость материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.31.730
– 11 800 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания.

В начале августа учреждение подало документы на госрегистрацию права оперативного управления на построенное здание. За оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации, «Альфа» заплатила 2000 руб. Эту сумму бухгалтер включил в первоначальную стоимость здания. При этом были сделаны проводки:

Дебет КРБ.1.302.26.830 Кредит КРБ.1.304.05.226
– 2000 руб. – оплачены услуги за оформление документов для госрегистрации права оперативного управления на здание;

Дебет КРБ.1.106.11.310 Кредит КРБ.1.302.26.730
– 2000 руб. – увеличена первоначальная стоимость объекта недвижимости на стоимость услуг по оформлению документов.

После получения документов, подтверждающих госрегистрацию, бухгалтер включил построенное здание в состав основных средств:

Дебет КРБ.1.101.12.310 Кредит КРБ.1.106.11.310
– 14 162 000 руб. (2 360 000 руб. + 11 800 000 руб. + 2000 руб.) – принято к учету здание, право оперативного управления на которое зарегистрировано.

Начиная с сентября «Альфа» включает стоимость здания в налоговую базу по налогу на имущество.

41.1061 (7)

В учете бюджетных учреждений:

При отражении расходов, связанных с госрегистрацией, сделайте проводку:

Дебет 0.106.11.310 Кредит 0.302.26.730
– учтены при формировании первоначальной стоимости расходы, связанные с госрегистрацией объекта (например, на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации).

После получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств, оформив проводку:

Дебет 0.101.11.310 (0.101.13.310, 0.101.15.310…) Кредит 0.106.11.310
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости.

Такой порядок следует из пунктов 9, 51, 53, 128 Инструкции № 174н, Инструкции к Единому плану счетов № 157н (п. 36, счета 101.00, 106.01, 302.00).

Пример отражения в учете расходов, связанных с постройкой основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации

Бюджетное учреждение «Альфа» в апреле начало строительство нежилого здания подрядным способом. Строительство осуществляется в рамках деятельности, приносящей доход, облагаемой НДС. Строительство закончилось в июле. По условиям договора строительного подряда «Альфа» закупает часть стройматериалов. По окончании строительства подрядчик представляет учреждению отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ договором не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

• 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС 1 800 000 руб.) суммы, уплаченные подрядчику по договору;
• 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС 360 000 руб.) стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле.

В учете учреждения сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет 2.105.34.340 Кредит 2.302.34.730
– 2 000 000 руб. – оприходованы стройматериалы;

Дебет 2.210.12.560 Кредит 2.302.34.730
– 360 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

Дебет 2.303.04.830 Кредит 2.210.12.660
– 360 000 руб. – принят к вычету НДС по приобретенным материалам.

В июле:

Дебет 2.106.11.310 Кредит 2.105.34.440
– 2 000 000 руб. – учтена стоимость израсходованных материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет 2.106.11.310 Кредит 2.302.31.730
– 10 000 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания;

Дебет 2.210.12.560 Кредит 2.302.31.730
– 1 800 000 руб. – отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 2.303.04.830 Кредит 2.210.12.660
– 1 800 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам.

В начале августа учреждение подало документы на госрегистрацию права оперативного управления на построенное здание. За оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации, «Альфа» заплатила 2000 руб. Эту сумму бухгалтер включил в первоначальную стоимость здания. При этом были сделаны проводки:

Дебет 2.302.26.830 Кредит 2.201.11.610
– 2000 руб. – отражена стоимость услуг за оформление документов для госрегистрации права оперативного управления на здание;

Увеличение забалансового счета 18 (по коду КОСГУ 226)
– 2000 руб. – отражено выбытие средств со счета учреждения;

Дебет 2.106.11.310 Кредит 2.302.26.730
– 2000 руб. – увеличена первоначальная стоимость объекта недвижимости на сумму услуг по оформлению документов.

После получения документов, подтверждающих госрегистрацию, бухгалтер учреждения включил построенное здание в состав основных средств:

Дебет 2.101.12.310 Кредит 2.106.11.310
– 12 002 000 руб. (2 000 000 руб. + 10 000 000 руб. + 2000 руб.) – принято к учету здание, право оперативного управления на которое зарегистрировано.

В налоговом учете бухгалтер «Альфы» включил здание в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 12 002 000 руб. вмомент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

В учете автономных учреждений:

При отражении расходов, связанных с госрегистрацией, сделайте проводку:

Дебет 0.106.11.000 Кредит 0.302.26.000
– учтены при формировании первоначальной стоимости расходы, связанные с госрегистрацией объекта (например, на оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации).

После получения документов о госрегистрации объекта переведите его в состав основных средств, оформив проводку:

Дебет 0.101.11.000 (0.101.13.000, 0.101.15.000…) Кредит 0.106.11.000
– принято к учету основное средство по первоначальной стоимости.

В 24–26 разрядах номера счета укажите код вида выбытий (поступлений), соответствующий структуре данных, утвержденных планом финансово-хозяйственной деятельности.

Такой порядок следует из пунктов 3, 9, 51, 53 Инструкции № 183н, Инструкции к Единому плану счетов № 157н (п. 36, счета 101.00, 106.01, 302.00).

Пример отражения в учете расходов, связанных с постройкой основного средства, право оперативного управления на которое подлежит госрегистрации

Автономное учреждение «Альфа» в апреле начало строительство нежилого здания подрядным способом. Строительство осуществляется в рамках приносящей доход деятельности, облагаемой НДС. Строительство закончилось в июле. По условиям договора строительного подряда «Альфа» закупает часть стройматериалов. По окончании строительства подрядчик представляет учреждению отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ договором не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

• 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.) – суммы, уплаченные подрядчику по договору;
• 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.) – стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле.

В учете учреждения сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет 2.105.34.000 Кредит 2.302.34.000
– 2 000 000 руб. – оприходованы стройматериалы;

Дебет 2.210.12.000 Кредит 2.302.34.000
– 360 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

Дебет 2.303.04.000 Кредит 2.210.12.000
– 360 000 руб. – принят к вычету НДС по приобретенным материалам.

В июле:

Дебет 2.106.11.000 Кредит 2.105.34.000
– 2 000 000 руб. – учтена стоимость израсходованных материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет 2.106.11.000 Кредит 2.302.31.000
– 10 000 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания;

Дебет 2.210.12.000 Кредит 2.302.31.000
– 1 800 000 руб. – отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 2.303.04.000 Кредит 2.210.12.000
– 1 800 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам.

В начале августа учреждение подало документы на госрегистрацию права оперативного управления на построенное здание. За оформление документов, которые нужно представить для госрегистрации, «Альфа» заплатила 2000 руб. Эту сумму бухгалтер включил в первоначальную стоимость здания. При этом были сделаны проводки:

Дебет 2.302.26.000 Кредит 2.201.11.000
– 2000 руб. – отражена стоимость услуг за оформление документов для госрегистрации права оперативного управления на здание;

Увеличение забалансового счета 18 (по коду выбытий 226)
– 2000 руб. – отражено выбытие средств со счета учреждения;

Дебет 2.106.11.000 Кредит 2.302.26.000
– 2000 руб. – увеличена первоначальная стоимость объекта недвижимости на сумму услуг по оформлению документов.

После получения документов, подтверждающих госрегистрацию, бухгалтер учреждения включил построенное здание в состав основных средств:

Дебет 2.101.12.000 Кредит 2.106.11.000
– 12 002 000 руб. (2 000 000 руб. + 10 000 000 руб. + 2000 руб.) – принято к учету здание, право оперативного управления на которое зарегистрировано.

В налоговом учете бухгалтер «Альфы» включил здание в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 12 002 000 руб. вмомент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

При отражении в бухучете других расходов, связанных с приобретением (созданием) основного средства и доведением его до состояния, пригодного к использованию, учитывайте особенности, зависящие от способа, которым объект поступил в учреждение: приобретен за плату, в порядке централизованного снабжения, получен безвозмездно, построен подрядным или хозяйственным способом.

В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации.

ОСНО

В учете казенных учреждений:

При расчете налога на прибыль сумму амортизационных отчислений по объектам основных средств (в т. ч. требующим госрегистрации) в состав расходов не включайте (п. 17, 48.11 ст. 270 НК РФ).

В бюджетных и автономных учреждениях при расчете налога на прибыль стоимость амортизируемого имущества, требующего госрегистрации, погашайте путем начисления амортизации.

После того как основное средство будет принято на учет, входной НДС принимайте к вычету (ст. 171 НК РФ). При этом одновременно должны быть соблюдены другие условия.

Если учреждение выполняет как облагаемые, так и не облагаемые НДС операции и основное средство используется в обоих видах деятельности, входной налог с его стоимости нужно распределить (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Ситуация: можно ли принять к вычету входной НДС по приобретенному автомобилю до регистрации его в ГИБДД (органах Гостехнадзора)

Да, можно (если соблюдены все условия для этого).

Налоговый кодекс не ставит право учреждения на вычет входного НДС в зависимость от факта регистрации автотранспортного средства в ГИБДД или органах Гостехнадзора. Есть многочисленные примеры судебных решений, где судьи подтверждали такой подход (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14 июля 2009 г. № КА-А40/5553-09, от 9 апреля 2007 г. № КА-А40/2347-07, Поволжского округа от 30 октября 2008 г. № А55-1153/2008, Западно-Сибирского округа от 17 марта 2008 г. № Ф04-1995/2008).

Поэтому входной НДС по приобретенному автомобилю примите к вычету в общем порядке.

Налог на имущество

Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к бухучету (отражения на счете 0.101.00.000) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, построенным учреждением.

ЕНВД

На расчет ЕНВД операции, связанные с поступлением, движением и выбытием основных средств, не влияют. ЕНВД рассчитывают исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Автономное учреждение на УСН

Если автономное учреждение платит единый налог с доходов, то затраты, связанные с поступлением, движением и выбытием основных средств, на расчет налога не влияют (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Автономные учреждения на упрощенке, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в состав затрат, уменьшающих налоговую базу, расходы на приобретение основных средств, требующих госрегистрации (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Об особенностях учета данных расходов см. Как отразить при налогообложении приобретение основных средств за плату».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно Рекомендации по теме

Учет недвижимого имущества

Недвижимое имущество является частью нефинансовых активов. Рассмотрим порядок его учета исходя из положений Инструкции N 157н <1>, распространяющихся на все государственные (муниципальные) учреждения, а также Инструкций N 162н <2>, N 174н <3>, устанавливающих особенности ведения бухгалтерского учета в казенных и бюджетных учреждениях. В рамках заявленной темы не будут затронуты особенности учета имущества казны, а также лизингового имущества, так как эти темы заслуживают отдельного внимания.

<1> Приказ Минфина России от 01.12.2010 N 157н «Об утверждении Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений и Инструкции по его применению».
<2> Приказ Минфина России от 06.12.2010 N 162н «Об утверждении Плана счетов бюджетного учета и Инструкции по его применению».
<3> Приказ Минфина России от 16.12.2010 N 174н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений и Инструкции по его применению».

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Инструкция N 157н. Общие положения Первоначальная (фактическая) стоимость

Как и все объекты нефинансовых активов, недвижимое имущество принимается к учету по первоначальной (фактической) стоимости.

Первоначальной стоимостью недвижимого имущества признается сумма фактических вложений в их приобретение, сооружение или изготовление (создание) с учетом сумм НДС, предъявленных учреждению поставщиками и (или) подрядчиками (кроме их приобретения, сооружения и изготовления в рамках деятельности, облагаемой НДС, если иное не предусмотрено НК РФ) (п. 23 Инструкции N 157н).

Но здесь есть некоторые нюансы. В частности, первоначальной стоимостью объектов непроизведенных активов признаются фактические вложения учреждения в их приобретение, за исключением объектов, впервые вовлекаемых в экономический (хозяйственный) оборот, первоначальной стоимостью которых признается их рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Если недвижимое имущество получено по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, его первоначальной стоимостью признается стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче учреждением в целях исполнения обязательств по договору. Стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче учреждением, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах учреждение обычно определяет стоимость аналогичных ценностей. При невозможности установить стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче учреждением, стоимость недвижимого имущества, полученного учреждением по указанным договорам, определяется исходя из стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретается аналогичное имущество (п. 24 Инструкции N 157н).

В случае получения недвижимого имущества по договору дарения первоначальной (фактической) стоимостью признается его текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету, увеличенная на стоимость услуг, связанных с его доставкой, регистрацией и приведением в состояние, пригодное для использования (п. 25 Инструкции N 157н).

Рыночная стоимость

Текущая рыночная стоимость — это сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанных активов на дату принятия к учету (п. 25 Инструкции N 157н).

В целях бухгалтерского учета определение текущей рыночной стоимости производится на основе цены, действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, полученного безвозмездно, на данный или аналогичный вид имущества. Сведения о действующей цене должны быть подтверждены документально, а в случаях невозможности документального подтверждения — экспертным путем.

Кроме того, для определения текущей рыночной стоимости в учреждении может быть создана комиссия по поступлению и выбытию активов. Она вправе использовать данные о ценах на аналогичные материальные ценности, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения (в том числе заключения экспертов, привлеченных на добровольных началах к работе в комиссии по поступлению и выбытию активов) о стоимости отдельных (аналогичных) объектов нефинансовых активов.

Балансовая стоимость

Согласно п. 27 Инструкции N 157н балансовой стоимостью объекта недвижимого имущества является его первоначальная стоимость с учетом ее изменений.

Так, первоначальная (балансовая) стоимость изменится в случае произведения достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации (разукомплектации), а также переоценки недвижимого имущества. В частности, затраты на модернизацию, дооборудование, реконструкцию следует относить на увеличение его первоначальной (балансовой) стоимости после окончания предусмотренных договором (сметой) объемов работ и при условии улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта недвижимого имущества (срока полезного использования, мощности, качества применения и т.п.) по результатам проведенных работ.

Далее рассмотрим особенности проведения переоценки недвижимого имущества. В соответствии с п. 28 Инструкции N 157н учреждения проводят переоценку стоимости недвижимого имущества и капитальных вложений в него по состоянию на начало текущего года путем пересчета его балансовой стоимости и начисленной суммы амортизации. В соответствии с законодательством РФ сроки и порядок переоценки устанавливаются Правительством РФ.

К сведению. Переоценка активов в драгоценных металлах, ювелирных изделиях осуществляется на дату совершения операции, а также на отчетную дату составления бухгалтерской отчетности в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, принятыми Минфином в соответствии с законодательством РФ (п. 28 Инструкции N 157н).

Результаты проведенной переоценки подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно. Кроме того, результаты переоценки по состоянию на первое число текущего года не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года и принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало отчетного года.

Принятие к учету и выбытие

В соответствии с п. 34 Инструкции N 157н принятие к учету объектов недвижимого имущества (основных средств, непроизведенных активов), а также их выбытие (в том числе в результате принятия решения об их списании) осуществляются (если иное не установлено Инструкцией N 157н) на основании решения постоянно действующей комиссии по поступлению и выбытию активов, оформленного оправдательным документом (первичным (сводным) учетным документом) — Актом по форме, установленной нормативными правовыми актами, принятыми Минфином в соответствии с законодательством РФ <4>.

<4> В настоящее время Формы первичных учетных документов и регистров бухгалтерского учета, применяемые органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления, органами управления государственными внебюджетными фондами, государственными академиями наук, государственными (муниципальными) учреждениями, и Методические указания по их применению утверждены Приказом Минфина России от 15.12.2010 N 173н.

Принятие к учету и выбытие объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, осуществляются на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку (п. 36 Инструкции N 157н).

Согласно п. 37 Инструкции N 157н объекты нефинансовых активов учитываются на соответствующих счетах Единого плана счетов <5> по аналитическим группам синтетического счета объекта учета, в частности недвижимое имущество учреждения относится к группе 10. Вторая цифра кода этой группы должна указывать аналитический код вида синтетического счета соответствующего объекта учета (далее — аналитический код вида). Например, счет 0 101 13 000 «Сооружения — недвижимое имущество учреждения», где цифра 3 — аналитический код вида.

<5> Утвержден Приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н.

На основании Единого плана счетов укажем, какие группировочные счета относятся к группе недвижимого имущества:

• 0 101 10 000 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 103 10 000 «Непроизведенные активы — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 104 10 000 «Амортизация недвижимого имущества учреждения»;
• 0 106 10 000 «Вложения в недвижимое имущество учреждения»;
• 0 107 10 000 «Недвижимое имущество учреждения в пути».

Недвижимое имущество — основные средства. Итак, основные средства относятся к группе недвижимого имущества.

Согласно п. 38 Инструкции N 157н в качестве основных средств принимаются к учету материальные объекты имущества (независимо от их стоимости) со сроком полезного использования более 12 месяцев, предназначенные для неоднократного или постоянного использования на праве оперативного управления в процессе деятельности учреждения при выполнении им работ, оказании услуг, осуществлении государственных полномочий (функций) либо для управленческих нужд учреждения, находящиеся в эксплуатации, запасе, на консервации, сданные в аренду, полученные в лизинг (сублизинг).

Не относятся к основным средствам предметы, служащие менее 12 месяцев (независимо от их стоимости), материальные объекты имущества, относящиеся к материальным запасам, находящиеся в пути или числящиеся в составе незавершенных капитальных вложений, готовой продукции (изделий), товаров (п. 39 Инструкции N 157н).

Если основное средство находится в долевой собственности, оно принимается к бухгалтерскому учету в составе основных средств соразмерно доле в общей собственности (п. 40 Инструкции N 157н).

Объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы.

К сведению. Комплекс конструктивно сочлененных предметов — это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно (п. 41 Инструкции N 157н).

Капитальные вложения в многолетние насаждения включаются в состав основных средств ежегодно в сумме вложений, относящихся к принятым в эксплуатацию площадям, независимо от окончания всего комплекса работ (п. 43 Инструкции N 157н).

Сроком полезного использования объекта основных средств является период, в течение которого предусматривается использование в процессе деятельности учреждения объекта нефинансовых активов в тех целях, ради которых он был приобретен, создан и (или) получен (в запланированных целях) (п. 44 Инструкции N 157н).

В частности, срок полезного использования объектов недвижимого имущества в целях принятия их к учету в составе основных средств и начисления по ним амортизации может определяться исходя из:

1. информации, содержащейся в законодательстве РФ, устанавливающем сроки полезного использования имущества в целях начисления амортизации. По объектам основных средств, включенным согласно Постановлению Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» в амортизационные группы с первой по девятую, срок полезного использования определяется по наибольшему сроку, установленному для указанных амортизационных групп, в десятую амортизационную группу — исходя из Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072;
2. рекомендаций, содержащихся в документах производителя, входящих в комплектацию объекта имущества, при отсутствии в законодательстве РФ норм, устанавливающих сроки полезного использования имущества в целях начисления амортизации. В случаях отсутствия информации в законодательстве РФ и документах производителя — на основании решения комиссии учреждения по поступлению и выбытию активов, принятого с учетом:

• ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
• ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации, естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
• нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта;
• гарантийного срока использования объекта;
• сроков фактической эксплуатации и ранее начисленной суммы амортизации — для объектов, безвозмездно полученных от учреждений, государственных и муниципальных организаций.

Недвижимое имущество — непроизведенные активы. Мы выяснили, что непроизведенные активы также относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии с п. 79 Инструкции N 157н к соответствующим видам объектов непроизведенных активов относятся:

• «земля» — объекты непроизведенных активов в виде земельных участков, а также не отделимые от земельных участков капитальные расходы, к которым относятся расходы неинвентарного характера (не связанные со строительством сооружений) на культурно-технические мероприятия по поверхностному улучшению земель для сельскохозяйственного пользования, производимые за счет капитальных вложений (планировка земельных участков, корчевка площадей под пашню, очистка полей от камней и валунов, срезание кочек, расчистка зарослей, очистка водоемов, мелиоративные, осушительные, ирригационные и другие работы, которые не отделимы от земли), за исключением зданий и сооружений, построенных на этой земле (например, дорог, туннелей, административных зданий и т.п.), насаждений, подземных, водных или биологических ресурсов;
• «ресурсы недр» — объекты непроизведенных активов в виде природных ресурсов, которые включают в себя подтвержденные запасы ресурсов недр (нефть, природный газ, уголь, запасы полезных рудных и нерудных ископаемых, залегающие под землей или на ее поверхности, включая морское дно), некультивируемые биологические ресурсы (животные и растения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности), водные ресурсы (водоносные пласты и другие ресурсы подземных вод);
• «прочие непроизведенные активы» — объекты непроизведенных активов, не относящиеся к иным видам объектов непроизведенных активов, например радиочастотный спектр.

Согласно п. 82 Инструкции N 157н аналитический учет объектов непроизведенных активов ведется в Инвентарной карточке учета основных средств.

Учет операций по выбытию и перемещению объектов непроизведенных активов ведется в Журнале операций по выбытию и перемещению нефинансовых активов (п. 83 Инструкции N 157н), по поступлению объектов непроизведенных активов — в Журнале операций по выбытию и перемещению нефинансовых активов в части операций по принятию к учету объектов непроизведенных активов по сформированной первоначальной стоимости, по иным операциям поступления объектов непроизведенных активов — в Журнале по прочим операциям.

Инвентарный номер

Говоря об основных средствах и непроизведенных активах (далее — недвижимое имущество), нельзя обойти вниманием особенности присвоения им инвентарных номеров.

Единицей бухгалтерского учета основных средств и непроизведенных активов является инвентарный объект (п. п. 45, 80 Инструкции N 157н).

Каждому инвентарному объекту недвижимого имущества, кроме объектов стоимостью до 3000 руб. включительно, присваивается уникальный инвентарный порядковый номер (далее — инвентарный номер) независимо от того, находится ли он в эксплуатации, запасе, на консервации (п. 46 Инструкции N 157н).

Присвоенный объекту инвентарный номер должен быть обозначен материально ответственным лицом в присутствии уполномоченного члена комиссии по поступлению и выбытию активов путем прикрепления жетона, нанесения на объект учета краской или иным способом, обеспечивающим сохранность маркировки.

В случае если объект учета является сложным (комплексом конструктивно сочлененных предметов), т.е. включает в себя обособленные элементы (конструктивные предметы), составляющие вместе с ним единое целое, на каждом таком элементе (конструктивном предмете) должен быть обозначен инвентарный номер, присвоенный объекту (сложному объекту, комплексу конструктивно сочлененных предметов).

При невозможности обозначения инвентарного номера на объекте основных средств в случаях, определенных требованиями его эксплуатации, присвоенный ему инвентарный номер применяется в целях бухгалтерского учета с отражением в соответствующих регистрах бухгалтерского учета без нанесения на объект основного средства.

Инвентарный номер, присвоенный непроизведенному активу, используется исключительно в регистрах бухгалтерского учета.

Инвентарный номер недвижимого имущества сохраняется за ним на весь период его нахождения в учреждении. Инвентарные номера выбывших с балансового учета инвентарных объектов недвижимого имущества вновь принятым к учету объектам не присваиваются.

Амортизация

Амортизируемыми признаются объекты недвижимого имущества, относящиеся к основным средствам. Непроизведенные активы амортизации не подлежат.

В соответствии с п. 92 Инструкции N 157н на объект недвижимого имущества при принятии его к учету по факту государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, предусмотренной законодательством РФ:

• стоимостью до 40 000 руб. включительно амортизация начисляется в размере 100% балансовой стоимости объекта при принятии к учету;
• стоимостью свыше 40 000 руб. амортизация начисляется в соответствии с рассчитанными в установленном порядке нормами амортизации.

Расчет годовой суммы амортизации производится линейным способом исходя из его балансовой стоимости и нормы амортизации, исчисленной на основании срока его полезного использования (п. 85 Инструкции N 157н).

В течение финансового года амортизация начисляется ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы.

На протяжении срока полезного использования амортизируемого объекта начисление амортизации не приостанавливается, кроме случаев перевода объекта основных средств на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

Начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его выбытия (в том числе по основанию списания объекта с бухгалтерского учета). Ее начисление не может производиться свыше 100% стоимости амортизируемого объекта (п. 86 Инструкции N 157н).

Начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости объекта или за месяцем выбытия этого объекта с бухгалтерского учета (п. 87 Инструкции N 157н).

К сведению. Начисленная в размере 100% стоимости амортизация на объекты, которые пригодны для дальнейшей эксплуатации (использования), не может служить основанием для принятия решения об их списании по причине полной амортизации и (или) нулевой остаточной стоимости (п. 87 Инструкции N 157н).

Бухгалтерский учет

Как отмечалось выше, особенности ведения бухгалтерского учета в бюджетных и казенных учреждениях установлены Инструкциями N 162н, N 174н.

В частности, Инструкция N 162н распространяется на казенные учреждения и бюджетные учреждения, являющиеся получателями бюджетных средств.

Инструкция N 174н применяется бюджетными учреждениями, в отношении которых принято решение о предоставлении им субсидий из соответствующего бюджета бюджетной системы РФ в соответствии с п. 1 ст. 78.1 БК РФ.

Учитывая положения указанных документов, рассмотрим правила отражения объектов недвижимого имущества в целях бухгалтерского учета, формирования первоначальной стоимости и начисления амортизации по ним, а также отметим, учитываются ли на отдельном счете объекты недвижимого имущества в пути.

Основные средства — недвижимое имущество учреждения

В соответствии с п. 5 Инструкции N 162н, п. 8 Инструкции N 174н для учета операций с недвижимым имуществом — основными средствами применяются группировочный счет 0 101 10 000 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения» и следующие счета аналитического учета:

• 0 101 11 000 «Жилые помещения — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 101 12 000 «Нежилые помещения — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 101 13 000 «Сооружения — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 101 15 000 «Транспортные средства — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 101 18 000 «Прочие основные средства — недвижимое имущество учреждения».

Поступление основных средств (в части объектов недвижимого имущества) оформляется следующими первичными документами (п. 6 Инструкции N 162н, п. 9 Инструкции N 174н):

• Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306001);
• Акт о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030) с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях.

Выдача основных средств в эксплуатацию оформляется на основании требований-накладных (ф. 0315006) (п. 8 Инструкции N 162н, п. 10 Инструкции N 174н).

Выбытие основных средств оформляется (п. 9 Инструкции N 162н, п. 12 Инструкции N 174н):

• Актом о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств) (ф. 0306003);
• Актом о списании автотранспортных средств (ф. 0306004);
• Актом о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306001);
• Актом о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030) с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности (права оперативного управления) на объекты недвижимого имущества в установленных законодательством Российской Федерации случаях;
• Актом о списании групп объектов основных средств (кроме автотранспортных средств) (ф. 0306033).

Непроизведенные активы — недвижимое имущество учреждения

Операции с непроизведенными активами, относящимися к объектам недвижимого имущества, учитываются на аналитических счетах счета 0 103 10 000 «Непроизведенные активы — недвижимое имущество учреждения» (п. 14 Инструкции N 162н, п. 19 Инструкции N 174н):

• 0 103 11 000 «Земля — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 103 12 000 «Ресурсы недр — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 103 13 000 «Прочие непроизведенные активы — недвижимое имущество учреждения».

При поступлении объектов непроизведенных активов оформляются следующие первичные документы (п. 15 Инструкции N 162н, п. п. 20, 21 Инструкции N 174н):

• Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306001);
• Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306031).

Выбытие указанных объектов производится на основании (п. 17 Инструкции N 162н, п. 22 Инструкции N 174н):

• Акта о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств) (ф. 0306003);
• Акта о списании групп объектов основных средств (кроме автотранспортных средств) (ф. 0306033);
• Акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306001);
• Акта о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306031).

Амортизация недвижимого имущества учреждения

Учет начисленной амортизации недвижимого имущества ведется на следующих аналитических счетах счета 0 104 10 000 «Амортизация недвижимого имущества учреждения» (п. 18 Инструкции N 162н, п. 25 Инструкции N 174н):

• 0 104 11 000 «Амортизация жилых помещений — недвижимого имущества учреждения»;
• 0 104 12 000 «Амортизация нежилых помещений — недвижимого имущества учреждения»;
• 0 104 13 000 «Амортизация сооружений — недвижимого имущества учреждения»;
• 0 104 15 000 «Амортизация транспортных средств — недвижимого имущества учреждения»;
• 0 104 18 000 «Амортизация прочих основных средств — недвижимого имущества учреждения».

Вложения в недвижимое имущество учреждения

Учет вложений в недвижимое имущество учреждений ведется на следующих аналитических счетах счета 0 106 10 000 «Вложения в недвижимое имущество учреждения» (п. 30 Инструкции N 162н, п. 49 Инструкции N 174н):

• 0 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения»;
• 0 106 13 000 «Вложения в непроизведенные активы — недвижимое имущество учреждения».

Согласно п. 34 Инструкции N 162н законченные объекты недвижимого имущества, законченные работы по его достройке, реконструкции, модернизации, дооборудованию отражаются на счетах на основании Актов о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306001), Актов о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (ф. 0306002), Актов о приеме-передаче здания (сооружения) (ф. 0306030), документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, Актов о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (ф. 0306031), Требований-накладных (ф. 0315006).

Недвижимое имущество учреждения в пути

Для формирования информации (в денежном выражении) о наличии недвижимого имущества в пути ведется счет 0 107 11 000 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения в пути» (п. 35 Инструкции N 162н, п. 55 Инструкции N 174н).

Операции, осуществляемые на этом счете, должны быть подтверждены накладными поставщика, Требованием-накладной (ф. 0315006) со штампами транспортного узла (станции, порта и др.), удостоверяющими отправку груза, а при централизованном снабжении — Извещениями (ф. 0504805).

Недвижимое имущество за балансом

Недвижимое имущество, полученное учреждением в безвозмездное пользование без закрепления права оперативного управления, а также в возмездное пользование, учитывается на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (п. 333 Инструкции N 157н).

Аналитический учет по счету ведется в Карточке количественно суммового учета материальных ценностей по арендодателям и (или) собственникам (балансодержателям) имущества по каждому объекту нефинансовых активов и под инвентарным (учетным) номером, присвоенным объекту балансодержателем (собственником), указанным в акте приема-передачи (ином документе) (п. 334 Инструкции N 157н).

Если имущество получено учреждением от балансодержателя (собственника) имущества, оно учитывается на основании акта приема-передачи (иного документа, подтверждающего получение имущества и права его пользования) по стоимости, указанной (определенной) передающей стороной (собственником).

Передача арендуемого (используемого безвозмездно) учреждением имущества субарендатору (иному пользователю) отражается на основании акта приема-передачи по забалансовому счету путем изменения материально ответственного лица с одновременным отражением переданного объекта на соответствующих забалансовых счетах 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование».

Выбытие арендуемого (безвозмездно используемого) учреждением имущества с забалансового учета на основании возврата имущества балансодержателю (собственнику) отражается на основании акта приемки-передачи, подтверждающего принятие балансодержателем (собственником) объекта по стоимости, по которой он ранее был принят к забалансовому учету.

О.Заболонкова

Эксперт журнала

«Учреждения культуры и искусства:

бухгалтерский учет и налогообложение»

	Не допускаем ошибок при формировании отчетности по налогу на имущество
Актуальные вопросы по заполнению платежных поручений на перечисление страховых взносов

Принятие построенных объектов недвижимости к учету и установление момента определения налоговой базы

В статье рассмотрены особенности определения момента принятия построенных объектов недвижимости к учету в составе основных средств и установления момента определения налоговой базы по налогу на имущество.

Постановка на учет объекта недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Налоговая база определяется согласно ст. 375 НК РФ как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Объект недвижимости подлежит постановке на учет в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия, установленные п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В других нормативных документах по бухгалтерскому учету содержатся дополнительные нормы, выполнение которых необходимо для постановки на учет основных средств.

Так, п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, предписывается организациям оформлять акты приема-передачи и проводить государственную регистрацию по объектам, по которым закончены капитальные вложения. При этом норма о государственной регистрации, установленная Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», носит заявительный характер и не устанавливает временных параметров этой регистрации.

Установление момента принятия объекта недвижимости к учету и момента определения налоговой базы

Нормативные документы по бухгалтерскому учету четко не устанавливают дату принятия объекта недвижимости к учету в составе основных средств и для целей налогообложения. НК РФ также не содержит нормы, устанавливающей момент определения налоговой базы по налогу на имущество.

Норма ПБУ 6/01 относительно способности объекта приносить в будущем экономические выгоды содержит условие потенциальной возможности объекта и не устанавливает критериев фактической реализации этих возможностей для получения дохода.

В целях устранения вышеотмеченных пробелов в законодательстве Минфин России назвал документ, регламентирующий момент принятия объекта к учету и налогообложению, — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, оформляемое в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно Письмам Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425 и от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для регистрации прав собственности и учета объекта в составе основных средств и для обложения налогом на имущество.

Напомним читателям журнала, что согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме на основании разрешения на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляется при наличии акта приемки объекта капитального строительства. Налоговое законодательство не квалифицирует данный документ в качестве документа, устанавливающего момент определения налоговой базы.

Работы, после выполнения которых объект недвижимости становится пригодным для эксплуатации

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приемки не всегда свидетельствуют о фактической готовности объекта к эксплуатации и получению дохода. На практике инвестиционные контракты между инвестором и застройщиком (заказчиком) регламентируют создание объекта в части выполнения общестроительных работ по основным конструктивным элементам без выполнения чистовой отделки. Комплекс общестроительных работ включает возведение стен и потолков без штукатурки, устройство внутренних перегородок без отделки, укладку цементной стяжки без напольных покрытий. Помещения строящегося объекта формируются без установки внутренних дверей и без выполнения электромонтажных и сантехнических работ.

В таком состоянии объект после завершения общестроительных работ оформляется актом приемки и при наличии разрешения на ввод проходит государственную регистрацию права собственности.

Для производства отделочных работ заключается, как правило, отдельный договор подряда со специализированной строительной организацией. Выполнение таких работ необходимо для доведения объекта до фактической готовности и начала эксплуатации. Формирование первоначальной стоимости объекта в целях принятия его к учету и налогообложению осуществляется с учетом дополнительных капитальных вложений на производство отделочных работ.

Таким образом, только после завершения всех работ по строительству, формирования первоначальной стоимости объект становится пригодным для его эксплуатации в запланированных целях и может быть принят к бухгалтерскому учету и налогообложению на основании приказа руководителя организации.

К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в Определении от 16.11.2010 N ВАС-4451/10 (далее — Определение) по рассмотренному в порядке надзора налоговому спору между организацией и налоговым органом.

Определением отмечено, что одним из условий отнесения объекта к основным средствам является способность объекта приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. При этом данное условие не может применяться в отношении объектов, по которым еще необходимо осуществление дополнительных вложений для их доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации.

Определением также отмечено:

• факт регистрации права собственности на законченный капитальным строительством объект недвижимости сам по себе не означает соответствие этого объекта названному условию;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации;
• строящийся объект недвижимости не отвечает признакам основного средства при невозможности его использования на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и продолжении выполнения после получения этого разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию;
• основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости <1>, в которую включаются также затраты на приведение основных средств в состояние, пригодное для использования. Это правило подлежит применению как в случае приобретения <2> основного средства, так и при его создании.

<1> См. п. п. 23, 24, 26, 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.
<2> См. пп. 5.2.1, 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160).

В Определении констатируется, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении аналогичных дел арбитражными судами.

Библиографический список

1. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160).
2. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

П.А.Соколов

Ведущий аудитор

ООО «Информбюро»

	Учет и анализ дебиторской задолженности
Закрытие обособленного подразделения строительной организации

Государственная регистрация сделок

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Сделки и сроки » Государственная регистрация сделок

Это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.

Ст. 164 Кодекса устанавливает основополагающие положения касательно процедуры госрегистрации. Рассмотрим их более детально.

Понятие государственной регистрации сделок

Государственная регистрация сделок – это процедура удостоверения прав на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.

Процедура госрегистрации доказывает, что право на самом деле существует.

Права на имущество появляются в силу юридического аспекта проводимой сделки, состоящего из:

• соглашения между продавцом и покупателем;
• акта госрегистрации прав.

На основании осуществленной процедуры покупатели недвижимости реализуют по собственной инициативе право распоряжаться зарегистрированным имуществом в регламентированном законодательством порядке.

Регистрация прав на недвижимость, перечень прав и сделок, подлежащих регистрации

Права на имущество появляются с момента их госрегистрации, если другое положение не определено законодательными актами.

Право собственности и прочие права имущественного характера на объекты должны быть:

• внесены в единый госреестр
• порядок внесения должен быть определен органами, уполномоченными на госрегистрацию прав на недвижимость.

Регистрация прав на недвижимость осуществляют в отношении:

• владений, которые наследуются пожизненно;
• собственности;
• сервитутов;
• хозвладения и оперативного управления;
• объектов, находящихся в постоянном пользовании;
• объектов ипотечного кредитования;
• других случаев, регламентированных законодательными актами.

Нормы, указывающие на необходимость государственной регистрации прав на имущество

Обязательность процесса госрегистрации регламентируется следующими статьями Кодекса:

• 164;
• 223;
• 433;
• другими статьями, которые содержатся в 1-й и во 2-й частях Кодекса.

Порядок процесса и причины для отказа определяются:

• Правилами ведения ЕГРП;
• Законом о регистрации недвижимости;
• иными актами.

Сделки, не подлежащие государственной регистрации

Из общего порядка об исключительной обязательности осуществления регистрации правовых полномочий на объекты имущества есть определенные исключения.

Некоторые контракты не подлежат обязательному проведению процедуры:

• сделки, исходящие из контрактов социального, коммерческого и других видов найма;
• граждане, являющиеся участниками жилищно-строительных, дачных, гаражных или прочих разновидностей кооперативов, могут претендовать на имущество в установленном порядке после внесения соответствующего паевого взноса в пользу кооператива, а не с момента госрегистрации;
• сделки по контрактам о безвозмездном пользовании;
• контракты аренды нежилых площадей со сроком действия менее 1 календарного года.

В некоторых случаях ГК РФ разграничивает понятия:

• государственная регистрация сделок;
• приобретение правовых полномочий на объекты недвижимости.

Процесс регистрации контракта и перехода собственности осуществляются раздельно для:

• договоров, предусматривающих покупку или продажу, мену жилья, предприятия;
• договоров дарения любой разновидности недвижимой собственности;
• договоров ренты.

Госрегистрация только перехода права собственности, без необходимости регистрации договора, осуществляется для:

• процедуры наследования недвижимости;
• контрактов доверительного управления имуществом.

Процедура по осуществлению госрегистрации не требуется в отношении:

• предварительный договор, по которому участники процесса обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

Процесс государственной регистрации

Весь процесс обязательной госрегистрации состоит из следующих шагов:

• принятие пакета документации от заявителя;
• фиксация приема документов с обязательным приложением платежной квитанции об уплате госпошлины;
• юридическо-правовая экспертиза документации;
• проверка отсутствия несоответствия между заявляемыми и уже существующими правовыми полномочиями на объект недвижимости;
• внесение органами записи в ЕГРП при условии отсутствия вышеуказанных противоречий;
• выдача документации заявителю о госрегистрации права собственности.

Ведение книг учета, содержащих сведения о регистрации сделок

Существует несколько видов книг, которые обязаны вести регистрирующие органы:

• книга по учету документов;
• книга по учету предоставленных из ЕГРП сведений;
• книга по учету арестованной собственности.

В первую разновидность книг вносится следующая информация:

• запись о приеме заявления на госрегистрацию;
• входящие номера документации, принятой на регистрацию.

Во втором типе отражаются:

• сделанные гражданами запросы и заявления об истребовании из ЕГРП информации;
• заявления о предоставлении копий контрактов и других документов.

Третья разновидность книги необходима для:

• внесения органами записей о копиях поступивших документов, запрещающих совершение каких-либо сделок с объектом недвижимого имущества, при отсутствии в ЕГРП соответствующего раздела по данному объекту.

Регистрация сделки с объектом недвижимого имущества

Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:

• касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
• в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.

Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.

Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:

• сторон-участниц процесса;
• прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
• судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
• гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
• нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.

Вопрос о порядке передачи прав собственности решается судебным органом, если одна из сторон уклоняется от исполнения требований договора.

Убытки взыскиваются с уклоняющейся стороны.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Отказ в госрегистрации может быть произведен на основе следующих причин:

• удостоверение притязаний на объект не подлежит госрегистрации;
• заявление на госрегистрацию было подано ненадлежащим лицом;
• документы, предоставленные для осуществления процедуры, не соответствуют законодательным требованиям;
• правовой акт госоргана или органа местной администрации в установленном порядке признали утратившим силу;
• гражданин, который предоставил документ, удостоверяющий право на собственность, не наделен полномочиями по распоряжению данным недвижимым объектом;
• лицо, обладающее неполными правами на объект, подало документ без ссылки на данные ограничения;
• документ на недвижимость, устанавливающий права на него у определенного лица, удостоверяет отсутствие у заявителя таковых прав;
• правообладатель не предоставил требуемые документы ранее появившегося права;
• не были предоставлены документы, требуемые для госрегистрации;
• выявлено несоответствие между предъявленными и уже имеющимися правами на объект.

Государственная регистрация сделок с движимым имуществом

Государственная регистрация сделок с движимым имуществом осуществляют по:

• передаче прав на собственность касательно предметов и коллекций из Музейного фонда РФ.

Госрегистрация не осуществляется в отношении:

• ТС, в частности, легковых автомобилей;
• контрактов с ценными бумагами (производится только учет перехода прав, но не госрегистрация сделок).

Недвижимое и движимое имущество, которое не подлежит государственной регистрации

Закон о регистрации недвижимости не применим к следующим разновидностям имущества:

• космические аппараты;
• воздушный и морской транспорт;
• водные судна внутреннего плавания.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут Срочный вопрос Спросить юриста

В ЭЛЕКТРОЩИТОВОЙ МКД РАСПОЛОЖИЛАСЬ УК