Неотделимые улучшения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного супруга (Березин Д.А., Маркина М.В.)

Отрасли права Аналитический портал

• Главная
• Новости
• Отрасли права
• Статьи
• Контакты

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

• Москва, Московская область
  +7 (499) 703-47-96
• Санкт-Петербург, Ленинградская область
  +7 (812) 309-56-72
• Федеральный номер
  8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Последние новости: 09.01.2019

Законопроектом вносятся изменения в ст. 4 Федерального закона от 19 июля 1998 г. № 115-ФЗ «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)», предусматривающие исключение ссылки на минимальный размер оплаты труда, в соответствии с которым номинальная стоимость одной акции и минимальный размер уставного капитала народного предприятия устанавливаются в их абсолютном размере.

31.12.2018

В целях устранения правовой неопределенности в ст. 157 Жилищного кодекса РФ предлагается установить положения уточняющие порядок расчета платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирном доме, в соответствии с которым при наличии общедомового прибора учета и индивидуального прибора учета расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению должен осуществляться на основании указанных приборов учета.

18.12.2018

Из процессуального законодательства исключается термин «подведомственность» как принцип разграничения полномочий между судами общей юрисдикции и арбитражными судами. Исходя из этого законопроектом предлагается п. 1 ст. 11 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации изложить в новой редакции, указав, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

Последние статьи:
Реестр недобросовестных поставщиков: поддержка недобросовестных участников закупок и борьба с ними в законодательстве о контрактной системе и практике его применения (Тасалов Ф.А.)

Дата размещения статьи: 09.01.2019

Особенности налогообложения операций с электронными денежными средствами в Российской Федерации (Бабина К.И., Бабаян З.М.)

Дата размещения статьи: 09.01.2019

Ответственность банковских организаций перед вкладчиками за нарушение положений договора банковского вклада с учетом вносимых изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (Катвицкая М.Ю.)

Дата размещения статьи: 09.01.2019

Все статьи Неотделимые улучшения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного супруга (Березин Д.А., Маркина М.В.)

Дата размещения статьи: 24.04.2015

Законодательство РФ предусматривает ряд оснований приобретения права собственности гражданами на жилые помещения, в том числе переход права в совместную собственность, без волеизъявления на то субъекта права индивидуальной собственности.
Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
На данный предмет О.А. Хазова поясняет следующее: «Суд вправе при наличии обстоятельств, перечисленных в ст. 256 ГК (абз. 3 п. 2), признать имущество, являющееся собственностью одного из супругов, их совместной собственностью. В отличие от более общей формулировки, существовавшей в КоБС (ч. 3 ст. 22), ГК уточняет, что вложения, увеличивающие стоимость имущества, должны быть сделаны либо за счет общего имущества, либо за счет личного имущества другого супруга. Однако до введения в действие ГК при рассмотрении данной категории дел суды руководствовались тем, что увеличение стоимости имущества не обязательно должно быть следствием только материальных затрат, в равной мере должен учитываться непосредственный трудовой вклад другого супруга, в результате которого стоимость имущества могла возрасти безотносительно к тому, «участвовала» ли при этом чья бы то ни было собственность или нет . Таким образом, уточнение, сделанное ГК в новой редакции этого положения, не позволило учитывать собственно труд одного из супругов по совершенствованию имущества, являющегося собственностью другого, что едва ли обоснованно и правомерно. Этот пробел ГК был восполнен СК, который позволил признать имущество одного из супругов совместной собственностью супругов и в случае, если вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества, были сделаны за счет труда одного из супругов (ст. 37) .
Абзац 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ приводит объекты гражданских прав, за счет которых личное имущество одного из супругов может быть признано совместной собственностью супругов. Статья 128 ГК РФ в действующей редакции от 05.05.2014 к объектам гражданских прав относит «результаты работ». Достижение результата работ требует осуществления определенных действий с использованием определенных материалов (вещей). Например, за счет личных денежных сбережений супруги, полученных ею в дар, были приобретены строительные материалы, которые использованы в ремонтных работах, проведенных собственными силами супруга, для улучшения их жилищных, бытовых условий. Данная ситуация позволяет семье сэкономить деньги на подрядных работах. В противном случае расходы супругов-заказчиков, связанные с исполнением обязательств, вытекающих из договора бытового подряда, на случай реализации абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ должны быть учтены, если другой супруг пожелает, чтобы имущество было признано совместной собственностью.
Согласно ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
«Объектом данной нормы, как правило, выступает первоначально принадлежащее одному из супругов недвижимое имущество: жилой дом, квартира, предприятие, речное судно и т.д. Для признания такого имущества объектом общей собственности супругов необходимо наличие двух обстоятельств: технического и юридического.
К техническому относится осуществление реконструкции, капитального ремонта, переоборудования, надстройки и т.п.
К юридическому следует отнести признание судом увеличения стоимости объекта за счет вышеназванных технических обстоятельств. На практике суды учитывают только увеличение стоимости имущества» .
Как верно отмечалось Л.Г. Кузнецовой, речь идет о «переводе» самого имущества из разряда раздельного в разряд общего, совместного. При этом неправильно относить к совместной собственности супругов не саму вещь, стоимость которой увеличилась в результате произведенных в нее вложений, а лишь часть вещи, соответствующую сумме, на которую увеличилась ее стоимость .
Итак, мы ведем речь о жилом помещении, первоначально принадлежащем одному из супругов. К объектам рассматриваемых норм ГК РФ и СК РФ следует отнести не саму недвижимую вещь, а неотделимые улучшения, как было сказано выше, — «результаты работ», приобретенные (произведенные) супругами в общую собственность, в случаях, предусмотренных данными правилами (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Перечень видов этих объектов не исчерпывающий.
Рассмотрим пример из судебной практики — Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 01.08.2012 по делу N 33-2401-12.
«Так, судом первой инстанции установлено, что в период зарегистрированного брака истицы и наследодателя в спорном домовладении был произведен ремонт жилого дома, истцом представлены доказательства, согласно которым в период брака в спорном домовладении установлены пластиковые стеклопакеты, произведена оклейка обоев в помещениях, установка стеновых панелей в помещении, устройство подвесных потолков в помещениях, возведение мансардного этажа над хозяйственным блоком.
Оценив представленные истцом доказательства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку оклейка стен обоями и установка стеновых панелей в помещении, устройство подвесных потолков в помещениях, установка пластиковых стеклопакетов, возведение мансардного этажа над хозяйственным блоком не могут рассматриваться как вложения, значительно увеличивающие стоимость дома, поскольку относятся к текущему ремонту.
С учетом изложенного у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда».
В рассмотренном примере судебной практики возведение мансардного этажа можно рассматривать как надстройку к дому, и, естественно, благодаря возведенной мансарде <1> площадь жилого помещения становится больше, что, соответственно, должно быть отражено на стоимости помещения.
———————————
<1> Мансарда — чердачное помещение, оборудованное для жилых нужд. Названо по фамилии французского архитектора Ф. Мансара (1646 — 1708). Устройство мансарды дает возможность получить дополнительную полезную площадь в здании . URL: http://dictionary.stroit.ru/v-text/mansarda.html (дата обращения: 12.06.2014.).
Предлагается рассмотреть аналогичный пример судебной практики.
«З. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на часть дома. В заявлении она указала, что с 1947 г. состояла в браке с сыном собственника этого дома. В период брака ею с супругом было увеличено и утеплено мансардное помещение в доме. В 1957 г. муж умер. В 1960 г. она на личные средства произвела капитальный ремонт занимаемого мансардного помещения, принимала участие своими средствами в перекрытии крыши дома. По этим основаниям она просила признать, что мансардное помещение принадлежит ей.
Решением Химкинского городского народного суда Московской области иск удовлетворен, за З. признано право на 8/100 дома.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда оставила решение без изменения. Президиум Московского областного суда, рассмотрев дело по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, решение отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее.
При удовлетворении иска З. народный суд исходил из того, что истица, проживая в мансардном помещении дома, произвела ремонт, утепление упомянутого помещения. Мансарда не была зарегистрирована, она стала значиться только с 1951 г., по данным инвентаризации, в 1966 г. мансардное помещение увеличено на 4 кв. м. На ремонт крыши, по словам З., она передала собственнику 960 руб.
Признав эти обстоятельства установленными, суд признал за истицей право собственности на мансардное помещение.
Судебная коллегия Московского областного суда сочла выводы суда правильными.
Между тем обстоятельства, на которых основано решение суда, не являются законным основанием к удовлетворению требований о признании права собственности на часть дома.
Дом был построен в 1940 г. без участия истицы. Собственник дома — отец ее мужа. Как указал суд, истица принимала участие не в строительстве мансарды, а лишь в ее ремонте, утеплении, т.е. в улучшении.
Согласно ч. 3 ст. 22 КоБС РФ вложения средств в улучшение, ремонт части дома могут являться основанием к признанию права собственности только в том случае, если вложения произведены супругами в период брака и они значительно увеличили стоимость строения, составляющего личную собственность одного из них.
По данному делу дом принадлежал не мужу истицы, а его отцу, поэтому правила ч. 3 ст. 22 КоБС в данном случае неприменимы.
Само по себе участие в капитальном ремонте дома и улучшении части дома, принадлежащего другому лицу, не создает права собственности на него. Лицо, понесшее расходы на производство указанных работ, может требовать их возмещения.
Разрешения на улучшение, утепление и переоборудование мансардного помещения не имеется.
Согласно справке бюро технической инвентаризации увеличение мансардного помещения в 1966 г. на 4 кв. м является самовольным.
Суд этого обстоятельства не учел, не проверил, действительно ли помещение увеличено самовольно и может ли в связи с этим заявленный истицей спор о признании права собственности на мансардное помещение рассматриваться в суде» .
Таким образом, для произведения неотделимых улучшений, увеличивающих площадь недвижимого имущества, должно быть соответствующее разрешение. Увеличенная площадь помещения становится частью объекта недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ части квартир и части домов относятся к жилым помещениям. Как поясняет А.А. Титов, «жилым помещением может быть часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования)» . Право на прибавленную площадь к помещению как часть недвижимости, в отношении которой были произведены такие улучшения, должно подлежать государственной регистрации. О чем законодательство РФ умалчивает, а практика не применяет. И лишь с момента государственной регистрации права на часть жилого помещения, принадлежащего одному из супругов, данное имущество можно признать общей собственностью супругов.
В рассмотренном выше примере из Апелляционного определения Верховного суда Чувашской Республики от 01.08.2012 по делу N 33-2401-12 упоминаются также следующие действия, произведенные супругами в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности одному из супругов, это установление пластиковых стеклопакетов, оклейка обоев в помещениях, установка стеновых панелей в помещении, устройство подвесных потолков в помещениях. Такие результаты работ не могут значительно увеличить стоимость недвижимого имущества.
Как показывает практика оценочной деятельности и рынок недвижимости, стоимость воспроизводства недвижимого имущества существенно не превышает цены продажи такого объекта. Исключение может составлять увеличение площади помещения за счет воспроизведенных улучшений, составляющей часть жилого помещения (дома), о чем говорилось выше. С возникновением в России рынка недвижимости предприимчивые граждане и организации, вкладывая большие деньги в «евроремонты», проводимые в приобретенных ими бывших коммунальных квартирах, с целью дороже перепродать, впоследствии терпели убытки. «Первый существенный показатель цены объекта недвижимости — его местонахождение (населенный пункт, район, улица, инфраструктура, экологическое состояние и т.д.), и только затем сам объект (земельный участок, дом, квартира и т.п.)» . Соответственно, неотделимые улучшения продаваемого жилого помещения рассматриваются потенциальным приобретателем в последнюю очередь.
В условиях рыночной экономики и современных гражданско-правовых отношений под стоимостью подразумевается рыночная стоимость <2>.
———————————
<2> Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (См. ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
«… Для решения вопроса о признании жилого дома и земельного участка совместно нажитым имуществом Б. необходимо было доказать объем и стоимость произведенных в спорном доме и на спорном земельном участке улучшений, которые она указала в исковом заявлении, их соотношение со стоимостью жилого дома и земельного участка в целом, а также производство указанных улучшений за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них либо труда одного из супругов.
Суд, проанализировав представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что таковых доказательств истицей не представлено.
Определением суда от 7 ноября 2011 года по ходатайству представителя М. была назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного жилого дома и земельного участка и выяснения причин изменения их рыночной стоимости за период с марта 2005 года по апрель 2008 года и с апреля 2008 года по февраль 2011 года.
Согласно заключению эксперта ООО «ИнкомОценка» от 15.01.2012 основанием изменения стоимости земельного участка послужило изменение ставки капитализации земельной ренты, т.е. изменение стоимости земельного участка является объективным финансовым процессом. Собственник земельного участка не мог повлиять на его стоимость в процессе эксплуатации. Ремонтные работы по переоборудованию жилого дома не повлияли на техническое состояние дома, в некоторых случаях привели к его ухудшению. После 2005 года собственником были возведены новые надворные постройки, приращение стоимости земельного участка с расположенными на нем строениями произошло за счет возведения надворных построек. Увеличение стоимости надворных построек в 2008 и 2011 году произошло за счет изменения индекса цен в строительстве.
Оснований ставить под сомнение выводы эксперта не имеется. Доказательств, опровергающих выводы вышеуказанного экспертного заключения, не представлено» .
Таким образом, причиной изменения цен на недвижимость в современных жизненных условиях, например, в период брака, может явиться нестабильное экономическое и рыночное положение в государстве (например, изменение индекса цен). Если право на возведенные новые надворные постройки было бы зарегистрировано в установленном законом порядке, то данное имущество могло бы стать общей собственностью супругов.
Однако на производство неотделимых улучшений были понесены материальные затраты, вернуть которые не представляется возможным, это: приобретение материалов — потребляемых вещей, оплата работ, выполненных подрядчиком, и прочее.
Абзац 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ и ст. 37 СК РФ диспозитивные. Их адресаты к ним прибегают, как правило, в случаях расторжения брака, раздела имущества.
Кем из супругов и в каком объеме были произведены вложения определить сложно, а порой невозможно. «Причиной этому служит ничем не подтвержденная информация об объекте оценки, со слов его владельца, отсутствие достоверной информации, также нестабильное положение российского рынка, к которому относится объект оценки, например, изменение цен на аналогичные товары (объекты), в силу инфляции, кризиса и т.п., что приходилось переживать российской экономике за последние 20 лет» . И, как видно из рассмотренных примеров судебной практики, произведенные вложения, иными словами текущий ремонт, не увеличивают стоимости недвижимого имущества, и каждый из супругов остается, как говорится, «при своем».
Статья 37 СК РФ содержится в главе 7 «Законный режим имущества супругов» данного Кодекса и соответственно регулирует правоотношения супругов, связанных с объектом, находящимся в законном режиме. Представляется разумно данным правоотношениям придать договорный имущественный режим супругов, где объектом будут выступать результаты работ — неотделимые улучшения, проведенные за счет общего имущества (денег) супругов в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности одного из супругов. Например, в случае прекращения брака, супруг — собственник недвижимого имущества обязан супруге — не собственнику возместить денежную компенсацию либо иное имущество, равное рыночной стоимости результатов работ, на момент прекращения брака.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Российская газета, N 238 — 239. 08.12.1994.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
3. Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ) от 29.12.1995 N 223-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Российская газета. N 17. 27.01.1996.
4. Кодекс о браке и семье РСФСР (КоБС РФ) (утв. ВС РСФСР 30.07.1969) (ред. от 07.03.1995, с изм. от 29.12.1995) // Ведомости ВС РСФСР. 1969. N 32. Ст. 1397 (Утратил силу).
5. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) // Российская газета. N 148 — 149. 06.08.1998.
6. Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 01.08.2012 по делу N 33-2401-12 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 14.06.2014). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=443776.
7. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10 декабря 2012 г. по делу N 33-10771/2012 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 14.06.2014). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=463452.
8. Березин Д.А., Маркина М.В. Дата оценки наследства // Наследственное право. 2014. N 2.
9. Березин Д. Рыночная стоимость и цена договора // Хозяйство и право. 2013. N 9.
10. Данилов Е.П. Семейные споры. Комментарии. Судебная и адвокатская практика. 3-е изд., перераб. и доп. М.: КНОРУС, 2008.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2-х т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство «Юрайт», 2009.
12. Комментарий к КоБС РСФСР. М., 1982.
13. Кузнецова Л.Г. Некоторые вопросы практики применения законодательства о раздельном и совместном имуществе супругов // Законодательство о браке и семье и практика его применения. Свердловск, 1989.
14. Семейное право: учебник / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2008.
15. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Неотделимые улучшения арендованного имущества это …

13 июня 2017 25078 0 Поделиться

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это вопрос, который уже долгое время не утрачивает своей актуальности. Именно поэтому неотделимые улучшения арендованного имущества — это тема данной статьи, тем более что арендные отношения в современном обществе очень широко распространены. Заодно разберемся и в том, полагается ли компенсация арендатору за подобные улучшения.

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это…

Необходима ли компенсация?

Заключение

Читайте нас в Яндекс.Дзен Яндекс.Дзен

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это…

Для начала необходимо разобраться, чем различаются отделимые и неотделимые улучшения.

Согласно действующему законодательству, отделимыми улучшениями являются те, которые можно забрать, не причинив вреда имуществу арендодателя. Другими словами, к этой категории следует относить все улучшения, сделанные арендатором, которые по окончании срока аренды он может забрать с собой (вывезти, унести, другим образом демонтировать) и оставить объект, переданный по договору аренды в состоянии, аналогичном тому, в котором он был передан, с учетом износа. В качестве примера здесь могут выступать: приобретение мебели, осветительных приборов, предметов интерьера; установка дополнительного оборудования (при условии, что для его установки не требовалось сложных технологических решений, изменяющих первоначальное устройство арендованного имущества, и демонтаж не повредит дальнейшей работе системы) и т. п.

Улучшения же, которые невозможно устранить, не причинив вреда имуществу, — это неотделимые улучшения арендованного имущества. Другими словами, в соответствии с законодательством (ст. 623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества — это те, которые нельзя убрать без ущерба полезным качествам и свойствам основного объекта, переданного по договору аренды.

Для наглядности можно привести несколько примеров.

1. Например, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом. В период действия договора аренды тот достроил веранду к данному дому, произведя таким образом неотделимые улучшения арендованного имущества.
2. Арендатор принял в пользование земельный участок, выделенный для садово-огороднической деятельности. В период использования участка арендатором были посажены плодовые деревья. После окончания срока аренды они станут собственностью арендодателя.
3. По договору аренды был передан автомобиль. Арендатор, получив согласие арендодателя, покрасил его. В данном случае покраска авто также будет считаться неотделимым улучшением.
4. Замена труб, системы вентиляции, батарей центрального отопления, электропроводки, оконных и дверных проемов, осуществление работ по перепланировке сданного в аренду помещения и т. п. — все это неотделимые улучшения арендованного имущества, которые после окончания срока действия договора станут собственностью владельца.

Необходима ли компенсация?

Наиболее важным аспектом при рассмотрении вопроса о неотделимых улучшениях арендованного имущества является вопрос компенсации затрат на эти самые улучшения. Данная проблема достаточно четко регламентирована ст. 623 ГК РФ, согласно которой неотделимые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были произведены с согласия арендодателя.

Если же арендатор произвел улучшения самостоятельно, не спросив мнения арендодателя по этому поводу, то компенсация расходов возможна исключительно на усмотрение собственника имущества.

Таким образом, основным условием для компенсации расходов на осуществление неотделимых улучшений является осведомленность арендатора о произведении таких улучшений. При этом открытым остается вопрос о том, как доказать такую осведомленность. Тут может быть несколько вариантов:

1. Свидетельские показания. В такой ситуации они будут являться достаточным доказательством существования договоренности между арендатором и арендодателем. Свидетели могут подтвердить не только разговор, состоявшийся между сторонами, но и факт совместного производства этих улучшений.
2. Фото- и видеодоказательства. Трудно предположить, как можно заснять на камеру договоренность между сторонами, но если это удалось, то такой материал также может быть использован в качестве доказательственной базы.
   

   Скачать форму дополнительного соглашения

3. Заключение письменного соглашения. Этот вариант прост, надежен и проверен временем. Если вы решили произвести улучшения, например в арендуемой квартире, то прежде всего составьте простое дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажите объем запланированных улучшений, а также сумму, в которую вы их оцениваете. Такое соглашение является абсолютной гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги.
4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Здесь речь идет о том, что арендатор либо производит улучшения за счет арендодателя (например, ремонт произведенный на его денежные средства), либо уменьшает размер арендного платежа на сумму понесенных на улучшение расходов. Например, вы приобретаете строительные материалы на 10 тысяч рублей и соразмерно уменьшаете арендную плату. При этом важно, чтобы арендодатель зачел эти затраты в счет арендного платежа. Это может оформляться любым способом, который используется именно в вашем случае. Например, вы приобрели стройматериалы, договорившись, что на эту сумму снизите месячный платеж. При этом у вас имеется приложение к договору в виде графика внесения арендных платежей, в котором стороны ежемесячно указывают сумму, передаваемую в счет уплаты стоимости аренды, и проставляют свои личные подписи, подтверждающие передачу-получение денежных средств. В этом случае сумма месячного платежа может быть разбита на 2 части, одна из которых фактически передается путем приобретения материалов, а другая, превышающая стоимость материалов, выплачивается денежной суммой. Если передача средств оформляется распиской, то следует указать, каким образом был произведен платеж. Это необходимо для того, чтобы арендодатель в дальнейшем не мог затребовать погашения просроченной арендной платы и выставить неустойку.

Кстати, необходимо отметить и такой вариант, как осуществление любых улучшений на основании заключенного договора аренды. Разумеется, сталкиваться с этим приходится не очень часто, однако все равно подобное возможно: уже при заключении договора аренды может быть предусмотрено право арендатора производить любые улучшения без получения дополнительного разрешения от арендодателя. В таком случае договором должен быть предусмотрен и порядок возмещения затрат арендодателем (либо оформлена договоренность сторон о том, что такие расходы арендатора не подлежат компенсации). Если затраты предполагается компенсировать, то указывается, в какой срок и каким образом (наличным/безналичным способом, в счет арендного платежа или иным, не запрещенным законом методом).

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что речь о возможности производить неотделимые улучшения должна идти еще на этапе согласования договора аренды. Если же договор уже имеется и необходимость произвести улучшения появилась после его заключения, то необходимо согласовывать такие работы и приходить к общему мнению о необходимости их проведения, стоимости и порядке оплаты (в том числе и о том, кто понесет бремя расходов на реализацию проектов). Опять-таки, если улучшения произведены, а соглашения достигнуто не было, то остается только договариваться мирным путем о компенсации затрат. Если же арендодатель откажется компенсировать такие расходы, то закон встает на его сторону и прямо закрепляет его право на отказ в возмещении затрат.

Важно помнить, что к категории неотделимых улучшений не следует относить работы по капитальному ремонту переданного имущества. По закону расходы на них, если договором не предусмотрено иное, несет арендодатель.

Поделиться Читайте нас в Яндекс.Дзен Яндекс.Дзен Юридическая консультация После прочтения остались вопросы?
Звоните по номеру 8 800 350-83-53 и наши юристы проконсультируют Вас! Звонок бесплатный.

Неотделимые улучшения имущества. Расходы и возмещение

Понятие неотделимых улучшений

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает для арендодателя возможность производить улучшения арендованного имущества. Они подразделяются на отделимые и неотделимые.

Неотделимыми улучшениями считают улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, не отделимые без вреда для имущества. Примером таких улучшений являются различного рода пристройки к объектам недвижимости, объединенные с основным объектом общим фундаментом, крышей. Если улучшение может быть физически отделено от вещи без вреда для ее целостности, то улучшение считается отделимым.

К сожалению, действующее законодательство не предусматривает точного понятия неотделимых улучшений, поэтому в данном вопросе, помимо Гражданского кодекса, необходимо руководствоваться иными нормами действующего законодательства, а также разъяснениями ведомств.

Например, в Письме Минфина России от 18 марта 2008 г. N 03-03-09/1/195 говорится, что неотделимыми считаются лишь те улучшения арендованного имущества, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же производится текущее поддержание имущества в рабочем состоянии, то такие улучшения неотделимыми считать нельзя.

В связи с этим, руководствуясь, к примеру, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279, можно определить, какие виды работ по ремонту производственных помещений относятся к текущим, а какие к капитальным. Исходя из этого, можно отнести результат этих работ к отделимым или неотделимым улучшениям. Хотя руководствоваться при этом нужно не только видом ремонта (текущий или капитальный), но и тем, насколько его результат является неотделимым от арендованного имущества. Так, например, в Приложении N 3 названного Положения указано, что устройство новых форточек относится к текущему ремонту производственных зданий и сооружений, между тем эти новые форточки сразу же становятся неотъемлемой частью окон, а потому считаются неотделимыми улучшениями.

В основном, конечно, неотделимые улучшения арендованного имущества связывают с его капитальным ремонтом, когда происходит замена его отдельных составных частей, которые, в свою очередь, становятся с ним единым целым.

Однако не стоит путать ремонт и улучшения. По общему правилу текущий ремонт имущества возлагается на арендатора, капитальный — на арендодателя (подробнее об этом в «СП» N 5, 2010). Ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии. В результате ремонта у объекта не появляются новые качества. Улучшения связаны с качественными изменениями объекта, в частности, это могут быть работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению объекта. Если демонтаж улучшения приведет к невозможности использования имущества из-за нарушения его эксплуатационных характеристик, значит, улучшения являются неотделимыми.

Возмещение расходов арендатора

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). По окончании договора аренды он может их забрать, поэтому не играет роли, согласовал арендатор их с арендодателем или нет. Согласие последнего требуется только для осуществления неотделимых улучшений.

Действующее законодательство устанавливает для арендатора право на получение от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Если улучшения произведены с согласия арендодателя, последний возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (то есть улучшений, отделение которых причинит вред имуществу). Самовольное улучшение имущества лишает арендатора права на получение от собственника возмещения своих затрат.

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия собственника имущества, признаются амортизируемым имуществом (ст. 256 НК РФ). Обратите внимание: необходимо согласие арендодателя на осуществление улучшений. Согласие стоит отразить в договоре аренды или в дополнительном соглашении.

Порядок амортизации улучшений установлен п. 1 ст. 258 Налогового кодекса:

• улучшения, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем (собственником имущества) в обычном порядке;
• улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды.

Как видите, в любом случае должно быть согласие собственника. Если бизнесмен получил возмещение, то амортизацию начислять не нужно. Сумма полученного возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором в составе выручки от реализации (доходов).

Наша справка. Закон не содержит запрета на осуществление неотделимых улучшений без согласия арендодателя, но в этом случае арендатор может не получить возмещения понесенных расходов. Кроме того, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Это означает, что собственник вправе отказаться принимать сделанные улучшения и потребовать вернуть имущество в первоначальное состояние. Делать это бизнесмену придется опять же за свой счет.

Когда расходы арендатору не компенсируются, ему придется рассчитывать амортизацию.

Начисление амортизации по имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Но при этом не ранее того месяца, в котором арендодатель возместил арендатору стоимость указанных капитальных вложений. У арендатора это начисление начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (Письмо Минфина России от 7 марта 2008 г. N 03-03-06/1/159).

Суммы амортизации арендатор рассчитывает либо исходя из срока полезного использования арендуемого имущества, либо срока полезного использования созданных им неотделимых улучшений. То есть не обязательно приравнивать срок полезного использования улучшения к сроку полезного использования объекта аренды. Но только в случае, когда срок полезного использования для улучшения как отдельного объекта амортизируемого имущества назван в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1.

Арендатор начисляет амортизацию в течение всего периода аренды. Если стороны решат пролонгировать договор, амортизировать улучшения можно в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации (даже неоднократной). Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 24 ноября 2005 г. N 03-03-04/2/120.

В случае, когда заключается новый договор аренды в отношении того же объекта имущества, в рамках нового договора арендатор уже не может начислять амортизацию по неотделимым улучшениям, созданным в период действия предыдущего договора аренды.

Учтите, амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт (ст. 260 НК РФ).

Налогообложение неотделимых улучшений

При передаче арендованного имущества с неотделимыми улучшениями от арендатора арендодателю зачастую возникает вопрос о том, какие налоги обязаны уплатить при этом арендодатель и арендатор. Рассмотрим это в таблице.

Таблица. Налогообложение при передаче арендатором арендодателю имущества с неотделимыми улучшениями

N п/п	Вид налога/режим налогообложения	Налогообложение	Правовое основание
1	НДФЛ (общий режим налогообложения)	Стоимость неотделимых улучшений, когда договором аренды не предусмотрено возмещение затрат, не учитывается в составе расходов арендатора. Фактически происходит безвозмездная передача имущества	п. 16 ст. 270 НК РФ
		Доходы в виде стоимости неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в своих доходах (при расчете НДФЛ или налога на прибыль)	пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ
2	Налог на добавленную стоимость (НДС)	При передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор уплачивает НДС <*>	пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ
3	Упрощенная система налогообложения (доходы минус расходы)	При определении налоговой базы арендатор может учитывать расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества, выполненные с согласия арендодателя	пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ
		Арендодатель не учитывает стоимость полученных улучшений в составе доходов	пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ
4	Упрощенная система налогообложения (доходы)	Стоимость неотделимых улучшений не учитывается	ст. 346.18 НК РФ
5	Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД)	Стоимость неотделимых улучшений не учитывается	п. 2 ст. 346.29 НК РФ
——————————— <*> Вопрос уплаты НДС является спорным, о чем далее читайте в тексте статьи.

Сразу же отметим, что в вопросах налогообложения передачи неотделимых улучшений от арендатора арендодателю до сих пор нет единого мнения, как у контролирующих органов, так и у арбитражных судов.

Существует две точки зрения на то, нужно ли начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю.

Компетентные органы на сегодняшний день более или менее определились в своей позиции, что подтверждается многочисленными письмами и разъяснениями (см., например, Письма Минфина России от 18 июня 2009 г. N 03-07-11/164, от 29 августа 2008 г. N 03-07-11/290). А вот противоречивые решения арбитражных судов до сих пор ставят правоприменителей в тупик.

Те, кто указывает на необходимость начисления НДС, отмечают, что в данном случае происходит передача права собственности на объект (товары, результат выполненных работ), а таковая признается реализацией товаров (работ, услуг), которая облагается НДС. При этом не играет роли, является ли передача безвозмездной или возмездной (возмещается арендодателем) и на каких условиях она состоялась (до или после окончания срока договора аренды). Подобные аргументы встречаются в решениях арбитражных судов (Постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 октября 2008 г. N Ф03-4340/2008, Поволжского округа от 24 июня 2008 г. по делу N А12-18629/07).

По мнению отдельных судов, поскольку неотделимые улучшения арендованного имущества в силу указанной выше ст. 623 Гражданского кодекса изначально являются собственностью арендодателя, данные улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации. Поэтому не возникает и объект обложения НДС. Соответственно, при передаче таких улучшений арендатором, перехода права (от арендатора к арендодателю) не происходит, а следовательно, не происходит и реализация, облагаемая НДС (Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 г. N КА-А40/9153-08, ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 г. по делу N А56-7638/2005).

Таким образом, последнее слово в данном вопросе все равно остается за судебными органами. А коммерсанту придется самостоятельно определяться, какой позиции придерживаться.

П.Гулидов

Юрист частной практики,

основатель «Юридического кабинета

Павла Гулидова»

	Социальные пособия для индивидуального предпринимателя
Взносы и ЕСН. Отголоски прошлого