Дмитрий Игнатьев и Олег Графкин, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Как арендатору установить срок полезного использования произведенных капитальных вложений в арендованный объект основных средств и как начислять амортизацию, если договор аренды данного имущества заключен на срок менее 12 месяцев, но возможна пролонгация? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Игнатьев и Олег Графкин.

Договор аренды объектов основных средств заключен на 11 месяцев, по окончании которых заключается дополнительное соглашение на продление срока действия договора на последующие 11 месяцев. По данным бухгалтерского и налогового учета, данное имущество полностью самортизировано. Арендатор, с согласия арендодателя, производит капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. Вправе ли арендатор самостоятельно определить срок полезного использования на неотделимые улучшения, отличный от срока полезного использования реконструированного объекта, и начислять амортизацию согласно этому сроку?

Бухгалтерский учет

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, отвечающие критериям, установленным п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01), учитываются в составе объектов основных средств (п. 5 ПБУ 6/01, п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, далее — Положение N 34н). Законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 47 Положения N 34н).

Таким образом, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды (письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 13.03.2012 N 03-05-05-01/15).

Согласно п. 20 ПБУ 6/01 организация самостоятельно устанавливает срок полезного использования объекта основных средств при принятии его к бухгалтерскому учету исходя из:

— ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

— ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

— нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например срок аренды).

Напоминаем, что сроком полезного использования является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации (п. 4 ПБУ 6/01). Сроки полезного использования основных средств являются оценочными значениями (п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»).

В связи с тем, что организация предполагает пролонгацию договора аренды, считаем, что срок полезного использования капитальных вложений в арендованный объект основных средств следует устанавливать исходя из предполагаемого срока эксплуатации арендованного объекта основных средств с учетом ожидаемого срока продления договора аренды — прямого запрета на это нормы ПБУ 6/01 не содержат.

Неотделимые улучшения арендованного имущества амортизируются в общем порядке, то есть с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и до первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта, либо списания этого объекта с бухгалтерского учета одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01 (п.п. 21, 22 ПБУ 6/01).

Налог на прибыль организаций

Для целей налогообложения прибыли амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Амортизируемым имуществом признаются и капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В силу п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (далее — Классификация).

При этом капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, отвечающие критериям признания их амортизируемым имуществом, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией.

Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. При этом в случае, если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке (письма Минфина России от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003, от 04.04.2012 N 03-03-06/1/179, от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75).

Отметим, что факт заключения договора аренды на срок менее 12 месяцев не препятствует признанию капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств амортизируемым имуществом (письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384, от 04.04.2012 N 03-03-06/1/179).

Из п. 1 ст. 258 НК РФ также следует, что арендатор вправе определять срок полезного использования капитальных вложений, установленный именно для них Классификацией (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-03-06/2/7). Если же такой объект Классификацией не предусмотрен, то налогоплательщик должен установить срок полезного использования капитальных вложений самостоятельно в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (п. 6 ст. 258 НК РФ, дополнительно письма Минфина России от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638, от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75). Если и данные критерии применить будет невозможно, на наш взгляд, налогоплательщик будет вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений исходя из самостоятельно разработанных критериев. Напоминаем, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Начисление амортизации по неотделимым улучшениям начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти улучшения были введены в эксплуатацию (п. 4 ст. 259, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

При аренде офисных помещений и иных объектов основных средств, особенно, если такая аренда носит долгосрочный характер, арендаторы нередко осуществляют вложения в эти основные средства, не принадлежащие им на праве собственности.

Делается это в целях приведения арендуемого имущества к тому состоянию, в котором оно наиболее полно будет соответствовать потребностям арендатора и особенностям его хозяйственной деятельности.

Расходы на арендуемые основные средства могут осуществляться в виде ремонта, дооборудования, достройки, реконструкции и т.п.

В соответствии с положениями ст.623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Так что же называют улучшением имущества?

Улучшениями считаются качественные изменения объекта, увеличивающие ценность имущества, которые направлены:

• на усовершенствование имущества,

• улучшение его технических характеристик и свойств,

• расширение функциональных возможностей

• и т.п.

При этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются, а следовательно, ремонт нельзя считать улучшением арендованного имущества.

Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

• достройка,
• дооборудование,
• модернизация,
• реконструкция,
• техническое перевооружение объекта.

Отделимые улучшения – это те изменения имущества, которые можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерба имуществу арендодателя. Неотделимые улучшения — это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.

Бухгалтерии предприятия-арендатора нередко приходится поломать голову над тем, как с максимальной выгодой для компании учесть такие расходы и при этом минимизировать налоговые риски.

В статье будут рассмотрены особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе — в расходах для целей налога на прибыль, а так же — некоторые нюансы начисления и возмещения НДС, начисления налога на имущество.

Содержание договора аренды.

Перед тем как заняться улучшениями арендуемого имущества, следует внимательнейшим образом ознакомиться с договором его аренды.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел:

• за счет собственных средств и с согласия арендодателя

улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды

При этом, на основании п.3 ст.623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором:

• без согласия арендодателя,

возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества.

Однако, порой арендатор попадает в ситуацию, в которой получить письменное согласие арендодателя на улучшения имущества практически невозможно (особенно часто это случается при аренде федерального имущества).

При этом, улучшения арендуемого имущества необходимы для нормальной деятельности компании.

Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора в соответствии с договором и/или с письменного согласия арендодателя.

1. Арендодатель согласен с улучшениями и с возмещением стоимости улучшений, произведенных арендатором.

Улучшения арендованного имущества, которые выполнены с согласия арендодателя с последующим возмещением их стоимости, признаются амортизируемым имуществом в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ.

При этом, такие расходы учитываются в соответствии с п.1 ст.258 НК РФ:

• капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем.

Соответственно, у арендатора не происходит уменьшения расходов в целях налога на прибыль в виде амортизационных отчислений.

В данном случае арендатор не будет являться собственником произведенных улучшений арендованного имущества на основании п.4 ст. 623 ГК РФ:

• Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В соответствии с мнением Минфина, выраженным в его Письме от 13.12.2012г. №03-03-06/1/651, расходы арендатора, связанные с улучшениями арендуемого имущества, в случае, если они возмещаются арендодателем, рассматриваются как расходы, произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя:

«Таким образом, в случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, что должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к указанному договору, и арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы, то указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса.»

В бухгалтерском учете расходы на улучшение арендованного имущества, возмещаемые арендодателем, учитываются в зависимости от того, когда по условиям договора (или дополнительного соглашения), данные улучшения передаются/переходят арендодателю.

Так, в соответствии с п.35 Приказа Минфина РФ от 13.10.2003г. №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю:

• затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Однако, если в соответствии с условиями договора, неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя с возмещением их остаточной стоимости арендатору после прекращения договора, то такие неотделимые улучшения необходимо учитывать в составе ОС арендодателя до прекращения договора аренды.

1. Арендодатель согласен с улучшениями, но возмещать их стоимость не намерен.

В соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

На основании п.1 ст.258 НК РФ, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором:

• в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Амортизацию необходимо начислять с 1го числа месяца, следующего за месяцем ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию.

В бухгалтерском учете, в соответствии с п.5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», в составе основных средств учитываются также:

• капитальные вложения в арендованные объекты ОС.

В соответствии с п.35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды капитальные вложения в арендованные ОС являются собственностью арендатора:

• затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора без письменного согласия арендодателя.

В действующем законодательстве не содержится прямого запрета на проведение улучшений арендуемого имущества без согласия арендодателя.

Однако, арендатор решившийся на такие улучшения должен осознавать, что в этом случае арендодатель вряд ли захочет возместить ему расходы.

Кроме того, в соответствии с положениями ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно, арендодатель вправе потребовать у арендатора приведения возвращаемого имущества в первоначальный вид, что так же повлечет за собой определенные расходы.

При этом, если все вышеуказанные расходы компания захочет принять в целях налогообложения налогом на прибыль, это повлечет за собой серьезные налоговые риски.

Ведь в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, амортизируемым имуществом признаются лишь те капитальные вложения в арендуемые объекты ОС (в форме неотделимых улучшений), которые произведены арендатором с согласия арендодателя.

Таким образом, у налогоплательщиков-арендаторов, которые произвели капитальные вложения в арендуемое имущество в виде неотделимых улучшений без согласия арендодателя, отсутствуют основания для признания расходов в целях налогового учета по налогу на прибыль.

Отсюда же вытекают налоговые риски, связанные с приемом к вычету входящего НДС:

Ведь если расходы на неотделимые улучшения не принимаются для целей налога на прибыль, то и доказать, что они были понесены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с НК РФ, будет не так просто.

Не смотря на то, что налог на прибыль и НДС законодательно напрямую не связаны между собой, проверяющие тщательно отслеживают подобные ситуации и НДС не будет ими принят к вычету с очень большой вероятностью.

Даже если налогоплательщик готов отстаивать свою позицию в суде, гарантии, что он сможет доказать свою правоту, никто не даст, так как в аналогичных ситуациях суды далеко не всегда принимают сторону налогоплательщика.

Таким образом, наименее рискованным вариантом будет являться следующий:

• Расходы на неотделимые улучшения не учитываются в целях налога на прибыль.

• Входящий НДС не принимается к вычету.

При этом, необходимо помнить, что в соответствии с пп.2 п.1 ст.146 НК РФ, объектом налогообложения НДС признается:

• передача на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.

То есть, если улучшения арендованного имущества осуществляются собственными силами и расходы по этим улучшениям не учитываются в целях налога на прибыль, то налогоплательщику необходимо начислить и уплатить НДС со стоимости произведенных им работ.

Соответственно, НДС к вычету, образовавшийся при выполнении таких работ, можно будет принять к вычету, уменьшив таким образом сумму налога к уплате.

В бухгалтерском учете, т.к. п.5 ПБУ 6/01 не содержит каких либо ограничений по учету капитальных вложений в арендованные объекты ОС, улучшения арендованного имущества учитываются в их составе, если выполняются все условия, перечисленные в п.4 ПБУ 6/01:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Стоимость таких объектов, так же как и собственных ОС, погашается путем начисления амортизации в соответствии с п.17 ПБУ 6/01.

При этом срок амортизации можно установить исходя из срока договора аренды улучшаемого имущества (п.20 ПБУ 6/01).

В случае, если по окончании договора аренды, арендатором осуществляется передача неотделимых улучшений арендодателю без возмещения последним их стоимости, то такую передачу можно рассматривать, как безвозмездную передачу ОС.

НДС с неотделимых улучшений, как с безвозмездной передачи от арендатора арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, данными Минфином в своем Письме от 26.07.2012г. №03-07-05/29, согласно п.1 ст.146 НК РФ, объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации работ на территории РФ, в том числе на безвозмездной основе.

В связи с этим, передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения НДС.

Соответственно, если по данным неотделимым улучшениям ранее не был принят НДС к вычету (например, при их осуществлении без согласия с арендодателем), то в момент начисления НДС с безвозмездной передачи, его можно будет принять к вычету и уменьшить налог к уплате.

Налог на имущество с неотделимых улучшений.

Налог на имущество уплачивается арендодателем, произведшим неотделимые улучшения, в том случае, если такие улучшения приняты им на баланс в качестве объектов ОС.

В соответствии с разъяснениями Минфина, данным в том числе в Письме от 13.12.2012г. №03-03-06/1/651:

Согласно п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.378 и ст.378.1 НК РФ.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены ПБУ 6/01, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

В соответствии с п.5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

Согласно п.29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия.

Согласно разъяснениям, направленным в адрес ФНС России Письмом Минфина России от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, под выбытием указанных капитальных вложений среди прочего можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, в том числе затраты на капитальное строительство, учитываются на счете бухгалтерского учета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Сформированная первоначальная стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, принятые в эксплуатацию и оформленные в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет бухгалтерского счета 01 «Основные средства».

Соответственно, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС в виде стоимости улучшений арендованного имущества (Письмо Минфина от 27.12.2012г. №03-05-05-01/80):

• учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора аренды и облагаются налогом на имущество организаций.

При этом, капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию:

• не учитываются в составе ОС и не облагаются налогом на имущество организаций.

Акт на передачу неотделимых улучшений образец

КС-2).

• Справка о стоимости проведенных работ КС-3 с учетом затрат на приобретение материалов либо с исключением их, если материальные расходы были оплачены заказчиком.
• Акт ОС-1 о вводе в эксплуатацию (см. → образец заполнения акт ОС-1).
• Акт приема-передачи капитальных вложений.

Расходы, произведенные арендатором, должны быть обоснованы и экономически оправданы. При оформлении акта на передачу капвложений важным моментом является стоимость. Приемка осуществляется либо по стоимости расходов, либо по остаточной, не амортизированной сумме. Амортизируемые неотделимые улучшения К амортизируемым суммам вносимых изменений относят те, что имеют капитальный характер. Списанию сумм вложений через амортизацию подлежат расходы, связанные с реконструкцией или модернизацией имущества.

Неотделимые улучшения. учет у арендатора

Ьу╖зЭх~╡ъГw░С╚^9М`▀e╒╡ы▒в÷W{Ъ╕Ц▌Ь]mгЁn╠з7О»eefЧЖ⌠kOчJчш~Еm\Ч│мцй▀ю╓┤rХЦе/~ШнkNzУZКQ;Ъ╡Вmf▀╢╖ЛПЗ ╖m╩В╣O┤∙жvувСзёNзНъжЫ÷╩7Чхe?эГ+o·╦у╥zмшG~Ь╞┐6VG╢=(д6²ц╣²П°жк/а?╪ъ?sЬ&+Ъ;ч÷Ьn1┘$7nЖЖ╚ощЧK;М╤ыТщ7шЭ?{нЩя╩7#Oxц1ЯZyГso╪Р+_сю▄U╤]u`╞СчЁк&zй╞м│Иё╛}iс╫n0qGYф-╧√h~#ф5┘hg·b╫┐╙╠p╡╖#lЮА╨o┬╡╕a╓3÷м▀f*яx 6_Ц┌B█■фUж·WшtСР:╖ППу▄`▀ё╕╔мP╠ЬаfНЬE=├▀ы╣щ█xп~й©3⌠]f╧Ю═sб╛э|GVv┘.;5эyёЫЕз·щжяy╩┌╒┌╪╥E░д╢n├|}╔cо.нн/uE│┌?╜7йя+G)ф lзJ≈Sa╣fuрЛN≥Hё k╣юQ│FЖfEL▌Ьщ$K▐╔9% IT╠wЬк/?GhX-©V│h╞m╛dЫ▌@сО1╣KИKтYПJ└■Ё└pWКР-нY■Ё+≤ППPZ_Фая<Вb╞P╢PO+3┌Тfc ╨ыXАvд’ЁюЕ┌C!)м╓fаTaУ├8sf╧) ╗╟╝ь,╠acZYL\┤рd°╣╟ЛO═М;X╖д÷яiRYoРЩ╘э▌2AХ╔оe╡=KПV÷╞^╫I6,|ИЧmх≈▓k∙:╘╙C╠уcВ╔(вОTy%гЙa≤}тыZ╧░▓═п=ylЕч▀ ║╘┘(е┬▓ANтskIUМ уQ}║QХ╜╘1√6|tкD╦ё≈V╠j╓SЭg└л)·Дah╒v²7┴<⌡│86!jс╛НЭё!0v╫F╢╠я═ ⌠пгR² ╗⌠ %╣<» Юq4╞╕ьИ│╧hl:█▌)нЛ■a╗ц┐пIЕЖБвгЬ┼i╛XYЁ≤DЬ`жV ИG╘fM9э╝Цi├f1?╬GD©Ззэ√╬;вГнI{8∙%8*╗+иД%сиdr+ь┤cёa6gr▓╚Ся╓╞d&e»$╕ j’*od⌠&UX╨pKГ-Lй┌P+Q·rVGX°┤g{DZ╤G}oОеСГIкW:n⌠ФИ* UN=vФ≤╛7ьс?П≈дYК╒÷&v]Y»@|┘РЧЧW_©м╦sx|≈_╜╕oй▌┼}мr0╫°Е╝НОfсj╗vf╩;щ╙┌#}хrГ└z╬`КoЙ Еa0╒~=BЙ=░P,╚@█╛═[pнЙuW°║ч3ДbУ|ИГе■Д─v72Kc:я╓,╪╚aё╒uР╤\|╡о└├giВh╕╩G╨l╨Ж5╝ЧБ7ф╚иS└/шТм┤ъ-Qсt\╧?▄╧K╫,»aUS┴mbыНO[│╗bz╛hcu∙╣hЪ.

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

Под текущей рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи полученного имущества (пп. 10.3 п. 10 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), п. 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв.
Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н), п. 29 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н), п. 9 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01 (утв.

Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н)). Таким образом, у арендатора возникает обязанность передать неотделимые улучшения арендованного имущества по текущей рыночной стоимости, которая должна быть подтверждена документально или экспертным путем.

Акт приема-передачи неотделимых улучшений образец

Следовательно, у организации при передаче арендодателю недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями налоговая база по налогу на добавленную стоимость должна быть рассчитана как текущая рыночная стоимость указанных улучшений, подтвержденная документально или экспертным путем. Организация возвращает по акту приема-передачи арендодателю здание, ранее переданное в аренду, в связи с окончанием договора аренды вместе с неотделимыми улучшениями указанного здания.
По условиям договора аренды нежилого помещения не предусмотрено возмещение арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений по истечении срока аренды или после прекращения действия договора. Стоимость неотделимых улучшений подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.

Срок амортизации изменений соответствует установленному времени эксплуатации имущества и прекращается после полного погашения стоимости или списания объекта с учета в связи с выбытием при продаже или утрате потребительских характеристик. Изменения, внесенные в имущество, арендуемое у физического лица Сдача имущества в аренду производится не только организациями, но и физическим лицами, не зарегистрированными в форме ИП.

Важно Собственность физического лица нельзя квалифицировать как основное средство, подлежащее амортизации. Предприятия, арендующие имущество и производящие капитальные вложения в конструкционные изменения собственности лица, должны учесть вложенные в ремонт затраты в составе оправданных расходов организации.
Факт аренды объекта у физического лица не влияет на право учета затрат при расчете налогооблагаемой базы.

Капвложения в арендованные объекты признаются амортизируемым имуществом, если улучшения были внесены с согласия владельца. Технические переустройства должны быть приняты собственником в установленном порядке с документальным подтверждением.

Начисление амортизации производит лицо, оплачивающее затраты или компенсирующее их стоимость. Условие компенсации Пояснение Лицо, имеющие право на амортизацию Материальные вложения в изменение имущества возмещаются арендатору Амортизация после внесения капитальных изменений осуществляется со следующего месяца после окончания работ, приемки и компенсации арендодателем Арендодатель Вложения не возмещаются арендатору Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды с учетом времени полезного использования имущества Арендатор Условия начисления амортизации в зависимости от порядка выплаты компенсации стоимости определено ст.

258 НК РФ.

Акт о передаче неотделимых улучшений образец

По истечении договора аренды производится демонтаж конструкций, обеспечивающих улучшение состояния помещения, здания либо иного объекта. Отделимые улучшения могут быть сформированы в основное средство арендатора при их соответствии требуемым критериям. Арендатор может внести неотъемлемые улучшения, характеристиками которых являются:

• К неотделимым относят конструкционные изменения, являющиеся неотъемлемой частью и переходящие одновременно с объектом в собственность арендодателя.
• Для осуществления ремонта, меняющего облик либо конструктивные особенности, требуется отдельное согласование с собственником.
• Решение об изменении состояния имущества, находящегося в субаренде, также принимает собственник.

Внесение изменений подтверждается документально.
Сумма учитывается одномоментно (после подтверждения) в составе прочих расходов на производство и реализацию. Бухгалтерский учет неотделимых улучшений Порядок оформления зависит от применяемого в строительных работах метода.

Инфо Для внесения изменений арендатор может привлечь подрядную организацию либо произвести работы хозспособом. В зависимости от выбранного способа в учете производятся стандартные проводки.
Название операции Дебет счета Кредит счета Формирование стоимости по затратам на внесение изменений 08 10, 07, 23, 25, 26, 69,70 Отражение стоимости работ, произведенных подрядными организациями 08 60, 76, 10 Произведена передача стоимости арендодателю 76 08 Получены средства от арендодателя в счет компенсации затрат 51 76 Предприятия передают стоимость внесенных изменений по акту.