Бухгалтерский учет у застройщика

Бухгалтерская программа
«БухСофт Онлайн» Простая бухгалтерская программа
с вниманием и заботой Посмотреть программу Рубрики

• 7 мая 2018
• 772

Бухгалтерский учет у застройщика зависит от способа строительства. Основной — это подрядный способ. Как правило, застройщик не осуществляет строительство самостоятельно, а привлекает подрядчиков.

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

• на финансирование строительства;
• на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Учет расходов по строительству

Затраты на строительство отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99).

Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Учет доходов по строительству

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99). Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

• фиксированная сумма;
• процент от долевого взноса;
• сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

• застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
• сумма выручки может быть определена;
• застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
• услуга оказана;
• расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

• после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
• по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2. Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №…»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

«БухСофт» Помощник по выбору программы Поможет понять какая программа нужна именно вашей организации. «БухСофт Онлайн»
Бухгалтерская программа Простая в использовании программа с поддержкой от коллег-бухгалтеров.
Подойдет как для начинающего бухгалтера, так и профессионала с несколькими компаниями. «БухСофт» Отчетность
через интернет Тестируйте и отправляйте отчетность в ПФР, ФСС, ФНС, Росстат, РАР. Проводите сверки с ФНС, ведите документооборот с контролирующими органами и контрагентами. Рекомендации по теме

Исчисление НДС у застройщика

Сайт о налоговом планировании и оптимизации налогообложения Налоговое планирование
www.pnalog.ru

Деятельность застройщика имеет свою специфику, от которой напрямую зависит исчисление налога на добавленную стоимость. Заказчик-застройщик хотя и действует от своего имени, но в интересах и за счет инвесторов, передавая им все построенное, рассчитывает на вознаграждение, которое включает в состав выручки. Остальные суммы, полученные от инвесторов (дольщиков), в состав доходов застройщика не включаются. Застройщики, получающие от инвесторов денежные средства и расходующие их целевым образом, сталкиваются со следующими вопросами: включать ли всю полученную сумму в состав доходов? облагать ли полученную сумму НДС? являются ли инвестиционные договоры посредническими договорами?

Заказчик-застройщик хотя и действует от своего имени, но в интересах и за счет инвесторов, передавая им все построенное, рассчитывает на вознаграждение, которое включает в состав выручки. Остальные суммы, полученные от инвесторов (дольщиков), в состав доходов застройщика не включаются. Однако если применительно к налогу на прибыль данная норма прямо предусмотрена в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, то относительно НДС застройщикам приходится решать вопрос в суде.
В арбитражной практике сложился подход, согласно которому денежные средства, полученные застройщиком от инвесторов по инвестиционным договорам, не включаются у застройщика в базу для исчисления НДС. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2009 по делу N А05-4979/2009 отмечается следующее:
— застройщик учитывает денежные средства, полученные от инвесторов, на счете 86 «Целевое финансирование»;
— отношения между сторонами договора носят инвестиционный характер, поскольку основной целью его заключения для участника долевого строительства является получение права на квартиру взамен денежного вложения, а для застройщика — получение денежных средств, используемых для строительства соответствующих объектов;
— полученные от инвесторов средства не являются доходами, учитываемыми при определении базы для исчисления НДС;
— нормы Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом деле, поскольку он не является составной частью законодательства о налогах и сборах и не определяет порядок формирования налоговой базы по НДС.
Исчисление НДС зависит от конкретных условий договора. На данное обстоятельство обращено внимание в Письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82:
— денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в базу для исчисления НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика; средства, получаемые застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагаются НДС в общеустановленном порядке;
— если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, т.е. застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то денежные средства, получаемые им от участников долевого строительства, на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ, включаются в его налоговую базу как авансовые платежи в счет предстоящего выполнения работ. Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.10.2005 N Ф04-5364/2005(15012-А75-19); Восточно-Сибирского округа от 26.10.2005 N А33-22120/04-С3-Ф02-5176/05-С1).

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.07.2008 по делу N А79-9119/2007 отмечено, что в рамках Закона N 214-ФЗ возможны два различных способа выполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками: своими силами либо с привлечением других лиц (в том числе подрядчиков). В последнем случае цена договора, согласно п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Если функции заказчика-застройщика выделены в договоре с вознаграждением, то именно это вознаграждение формирует базу для исчисления НДС за оказание услуг заказчика-застройщика. При этом вознаграждение может быть:
— в процентах от полученных сумм;
— в фиксированной сумме или в форме экономии между полученными от инвесторов суммами и фактически потраченными заказчиком-застройщиком.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2009 N Ф04-2769/2009(6042-А45-49) изложена правовая позиция суда по налоговому спору о формировании объектов налогообложения у застройщика.
При рассмотрении вопроса исчисления налога на прибыль суд установил, что:
— согласно учетной политике застройщика финансовым результатом является экономия инвестиций после полного завершения работ (финансовый результат по объекту определяется как разница между инвестициями и фактическими затратами на строительство объекта);
— инвестиционные взносы, полученные от инвесторов, и затраты на строительство за счет этих средств, включая содержание службы застройщика, не могут рассматриваться как обычные доходы и расходы застройщика;
— поскольку экономическую выгоду застройщика для целей налогообложения прибыли можно определить только после завершения строительства конкретного объекта (многоквартирного дома) в виде положительной разницы (экономии) между полученными инвестициями и фактическими затратами, то доначисление застройщику налога на прибыль является неправомерным.
При рассмотрении вопроса исчисления НДС суд пришел к следующим выводам:
— основанием для доначисления застройщику НДС послужило то обстоятельство, что налоговый орган посчитал сумму затрат на содержание службы заказчика-застройщика в соответствующих налоговых периодах суммой выручки от реализации услуг заказчика;
— денежные средства, полученные застройщиком от физических и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве жилых домов, носят инвестиционный характер (в обязанность застройщика входило строительство и ввод в эксплуатацию объектов, аккумулирование средств инвесторов для финансирования строительства, передача квартир дольщикам);
— содержание службы заказчика-застройщика является неотъемлемой частью общей суммы капитальных вложений (инвестиций) в строительство объекта, поэтому расходы в данной части носят такой же инвестиционный характер, как и все другие расходы (средства), предусмотренные сводным сметным расчетом;
— получение инвестиционных взносов и использование их по целевому назначению вплоть до завершения строительства не приводит к возникновению объекта налогообложения и не учитывается при определении базы для исчисления НДС у застройщика.
Таким образом, полученные застройщиком от инвесторов суммы не должны в полном объеме включаться в базу для исчисления НДС. Однако при этом возникают следующие вопросы:
— когда формируется база для исчисления НДС у застройщика?
— в какой сумме формируется база для исчисления НДС?
По мнению Минфина России (Письмо от 25.06.2008 N 07-05-06/142), моментом определения базы по НДС при оказании услуг в течение длительного срока следует считать наиболее раннюю из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются эти услуги.
Как определить стоимость услуг, оказанных застройщиком в рамках длящегося договора?
Все зависит от условий договора. Если вознаграждение установлено в процентах от полученных сумм или в твердой фиксированной сумме за квартал, то тогда эта сумма и формирует базу для исчисления НДС.
Сложнее обстоит дело в том случае, если вознаграждение застройщика установлено в форме экономии застройщика, которая реально определяется только по окончании реализации инвестиционного проекта и передачи объекта инвестору.
Налоговые органы иногда настаивают на определении застройщиком базы для исчисления НДС исходя из расходов на собственное содержание, отраженных по дебету счетов 20 «Основное производство» или 26 «Общехозяйственные расходы».
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 24.10.2008 N Ф03-4588/2008 отмечено, что основанием для доначисления НДС послужили выводы налогового органа о занижении налогоплательщиком базы по НДС на сумму выручки от реализации услуг по осуществлению функций заказчика-застройщика, а затраты, отраженные на счете 26 «Общехозяйственные расходы», квалифицированы им как выручка от реализации услуг, которая включена в базу по НДС.
Следует отметить, что в подобных ситуациях налоговые органы, как правило, проигрывают в арбитражных судах. Суды признают, что если в договоре вознаграждение определено в сумме экономии, тогда налоговая база возникает только по окончании всего инвестиционного проекта и равна сумме фактической экономии (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010 по делу N А27-25524/2009, от 15.10.2010 по делу N А46-23193/2009). Следовательно, сумма экономии формирует у застройщика базу для исчисления НДС (Письмо Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.08.2010 по делу N А78-9180/2009; Уральского округа от 29.01.2010 N Ф09-11382/09-С2 по делу N А60-20097/2009-С10 и др.).