Что значит ликвидационная стоимость квартиры

07.08.2018

— и покупатель, и продавец являются двумя свободными, совершенно независимыми друг от друга людьми, которые обладают всей необходимой информацией о предмете сделке и совершают её в своих интересах (для извлечения выгоды или удовлетворения имеющейся потребности);

После проведения оценки специалисты-оценщики составляют отчёт об оценке квартиры, который впоследствии используется банком, например, для определения доступного заемщику кредитного лимита. Как правило, в отчете отображаются две стоимости закладываемой квартиры: рыночная и ликвидационная. Попробуем разобраться, что такое ликвидационная стоимость жилья и чем она отличается от рыночной стоимости недвижимого имущества.

Ликвидная квартира: чем это хорошо

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты — с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», — утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», — говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»

Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие квартиры, чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.

Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных однокомнатных квартир примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.

Стоимость и ликвидационная стоимость

На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.

Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.

Ликвидационная стоимость: что необходимо знать

При ликвидации предприятия возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности (причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи) сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и погашения задолженности. Именно вопрос наличного времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях).

В действующем российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости закреплено только в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства : «ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».

Что такое ликвидная квартира — определение понятия

Даже этажность квартиры сказывается на ее ликвидности. К примеру, жилье, расположенное на первом этаже пользуется малым спросом, потому и стоит дешевле, чем квартиры на верхних этажах. Что касается объектов, расположенных под самой крышей, то тут не все так однозначно. Если кровля не течет, а перекрытие утеплено, то это положительно скажется на ликвидности жилья. К тому же чем выше этажность, тем чище воздух и лучше вид из окна.

Подавляющая масса неликвидных квартир относится к вторичному рынку недвижимости. Они расположены в домах, предназначенных под снос или которые находятся в аварийном состоянии. Пониженная ликвидность также у квартир, находящихся в промзоне, в районе с плохой транспортной развязкой, с недостаточным уровнем инфраструктуры. А вот экологически чистая зона влияет на ликвидность положительно.

Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:

Методика расчета ликвидационной стоимости

Полученная итоговая сумма выручки от продажи подвергается дальнейшей корректировке для выявления ликвидационной стоимости, необходимой для расчетов с кредиторами и участниками. Вначале подлежат исключению из суммы выручки для определения ликвидационной стоимости:

� прямые расходы на проведение продажи активов; к ним относятся расходы по демонтажу оборудования; доставке оборудования, товаров, материалов и т.п. покупателю; комиссионные при реализации и иные формы вознаграждений при продаже; налоги, которыми облагаются сделки;

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ — ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ

В других случаях под понятием “ликвидационная стоимость” подразумевают стоимость, по которой может быть реализован актив после окончания срока его по-лезной эксплуатации. Причем эта стоимость должна учитывать затраты на выбытие реализуемого актива. Как правило, реализация актива происходит наиболее эффективным образом с целью частичной компенсации затрат на его приобретение в прошлом.

Для устранения неоднозначности в толковании понятия “ликвидационная стоимость”, автор предлагает понимать его как стоимость объекта в условиях уско-ренной реализации, а стоимость активов предприятия, реализуемых после окончания срока их полезной эксплуатации, с учетом затрат на выбытие этих активов называть по-другому, например, “чистый доход от ликвидации”.
Теперь, разграничив сферы использования этих понятий, можно перейти не-посредственно к рассмотрению понятия “ликвидационная стоимость”. Рыночная и ликвидационная стоимость представляют собой меновую стоимость при различных условиях, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке, а не стоимость с точ-ки зрения определенного пользователя. То есть в случае определения ликвидационной стоимости и в случае определения рыночной стоимости объект оценки рассматрива-ется в качестве объекта реализуемого на открытом конкурентном рынке, а не в каком-либо другом аспекте. Основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, является укороченный период экспозиции объекта на рынке.

Что значит кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость объектов недвижимости необходимо обновлять, как минимум раз в 5 лет. Также повторной оценке подлежит недвижимое имущество, которое расположено в районе, где выроста рыночная цена. Но обычно, чаще, чем раз в три года, переоценка не допускается.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Домой Банкротство и ликвидация Банкротство юридических лиц Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости

• Банкротство и ликвидация
• Банкротство юридических лиц

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.

Ликвидационная стоимость — что это такое?

Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей.

ФСО 12 «Определение ликвидационной стоимости»

В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости».

Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях:

• в ходе исполнительного производства;
• в ходе оформления банкротства;
• при разработке программы реорганизации предприятия;
• при финансировании реорганизации предприятия;
• при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
• иных случаях отчуждения имущества.

Основных средств

Ликвидационная стоимость основных средств представляет собой сумму, которую организация ожидает получить от реализации необоротных активов после окончания срока их полезного использования за вычетом издержек, связанных с их ликвидацией.

Таким образом, ликвидационная стоимость может рассчитываться в случае последующей продажи основных средств или их ликвидации по окончании срока полезного использования.

К основным факторам, определяющим ликвидационную стоимость основных средств можно отнести:

• вынужденность продажи;
• ограниченность сроков продажи;
• ограниченность ресурсов для осуществления сделки.

Объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости — это сумма, которую можно получить при продаже объекта недвижимости за определенный срок.

Определяется ликвидационная стоимость в том случае, если объект должен быть отчужден в срок меньший, чем обычный срок экспозиции аналогичного объекта. Иными словами, ликвидационной стоимостью недвижимости называется чистая денежная сумма, которую собственник объекта может выручить при его вынужденной продаже.

В каких случаях возникает?

Как показывает практика, ликвидационная стоимость возникает при наличии непредвиденных обстоятельств, воздействующих на организацию или рынок.

Важно: Ликвидационная стоимость может определяться не только в случае банкротства, но и в роли предупредительной меры.

Основных причин возникновения ликвидационной стоимости три:

• в ситуации с продажей предметов залога (ликвидационная стоимость необходима кредитору для обоснования максимально низкого порога стоимости залога, так как он является своеобразной гарантией кредитора; характерно ограничение сроков реализации и вынужденная продажа активов);
• ликвидации организации (необходима разработка жесткого плана мер по продаже активов предприятия и исполнению долговых обязательств, в случае принудительной ликвидации сроки продажи активов строго ограничены);
• ускоренной продаже иных активов (ликвидационная стоимость необходима в силу ограничения выделенного времени для реализации активов).

Формула и расчет ликвидационной стоимости

Из-за возможности максимально приблизить оценочный результат к рыночной величине наиболее распространенной и востребованной формулой определения ликвидационной стоимости считается:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость Х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Важно: Коэффициент вынужденной продажи составляет от 10 до 50 процентов от рыночной стоимости объекта и находится, соответственно, в пределах 0,1-0,5.

Определяется показатель посредством экспертной оценки с учетом:

• сроков продажи имущества;
• типа и состояния имущества;
• рыночной оценки аналогичных объектов;
• состояния экономики на текущий момент;
• иных факторов.

Нередко расчет по данной формуле дополняется показателем затрат на ликвидацию, показывающим реальную прибыль от выбытия активов.

Важно понимать, что одним их наиболее важных факторов, превращающих рыночную стоимость в ликвидационную, является срок экспозиции объекта. Чем меньше времени на ликвидацию имущества, тем ниже его стоимость. Именно поэтому временной фактор является решающим в определении ликвидационной цены.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

В основе прямого расчета лежит сравнительный анализ основных характеристик компании. В первую очередь анализу подвергается объем продаж оцениваемой компании и предприятий-конкурентов. Затем оцениваются основные показатели производства, после чего делаются выводы о величине оптимальной стоимости.

Существенным недостатком данной методики является отсутствие поправки на сроки реализации. Однако на основании такого расчета можно сделать выводы о том, насколько ликвидационная стоимость отличается от среднерыночной стоимости на подобную организацию.

Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.

Внимание: Согласно данным статистики, средний размер скидки на отечественном рынке лежит в диапазоне от 20 до 50 процентов.

Наиболее часто косвенную методику используют эксперты для определения господствующих тенденций на рынке и расчета адекватной цены вынужденной реализации.

При ликвидации организации по причине ее банкротства специалисты настоятельно рекомендуют учитывать следующие нюансы оценки:

• оценка имущества может осуществляться, как целого комплекса;
• оценка может производиться аукционным способом (каждый объект продается отдельно).

В первом случае необходимо понимать, что быстрая и выгодная реализация предприятия затруднена по причине высокой стоимости целого комплекса вне зависимости от реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, на практике при определении ликвидационной стоимости предприятия зачастую не берется в расчет стоимость бизнеса, в том числе его репутация и заработанное имя.

При использовании аукционного метода продажи высока вероятность выгодной реализации имущества, но не в полном объеме. В таком случае потребуется определение активов, которые могут быть отчуждены иными способами (например, путем уничтожения, сдачи в металлолом и прочее). Однако такие активы лишь увеличивают расходы на ликвидацию организации.

Как происходит переход от рыночной цены к ликвидационной?

Ликвидационная стоимость объекта может быть рассчитана по прямому и косвенному методу.

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

При использовании косвенного метода схема расчета ликвидационной стоимости выглядит следующим образом: рыночная стоимость имущества – скидка на факт вынужденности реализации.

Определить скидку по факту вынужденности продажи можно с помощью:

• метода сравнения парных продаж;
• метода прямого анализа характеристик;
• экспертного метода.

Наиболее часто применяется экспертный метод в силу ограниченности доступа к необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер реализации находится в диапазоне от 20 до 50 процентов, однако может и отличаться от заданных параметров при наличии соответствующих условий ликвидации.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества зависит от множества факторов, однако решающим показателем чаще всего являются сроки реализации имущества. Следовательно, чем больше времени на продажу имущества, тем больше шансов на заключение выгодной сделки.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

оценка бизнеса

Добавил: Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам. Вуз: Предмет: Файл:.docx Скачиваний: 62 Добавлен: 14.05.2015 Размер: 41.63 Кб ☆ Стр 1 из 2 1 2

1. Оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками обязательна при дополнительной эмиссии акций.

А) ВЕРНО

2. Любая собственность в совокупности с правами, которыми наделен владелец, является объектом оценки.

А) ВЕРНО;

3. Учитывает ли рыночная оценка ценность составных элементов определенного объекта – совокупность факторов производства?

А) ДА;

4. Является ли полезность бизнеса основой его рыночной цены?

А)ДА;

5. Влияют ли процессы, происходящие во внешней среде, на величину рыночной стоимости бизнеса?

А)ДА;

6. Могут ли не совпадать балансовая и рыночная стоимость предприятия?

А) ДА

7. Существуют ли единые методики оценки бизнеса, обязательные для всех оценщиков?

б) НЕТ

8. Целью оценки является:

б)ОПРЕДЛЕНИЕ КАКОЙ-ЛИБО ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

9. Необходима ли оценка бизнеса для обоснования инвестиционного проекта его развития?

А) ДА;

10. Возможно ли определение ликвидационной стоимости предприятия, если в перспективе ожидается сохранение предприятия как системы?

А) да; б) нет

11. На величине стоимости сказывается риск.

А) ВЕРНО

12. Повлияют ли на величину оценочной стоимости предприятия затраты на создание аналогичного предприятия?

А) ВЕРНО

13. Полезность любого бизнеса определяется тем, во сколько вчера оценивались его доходы.

б) НЕВЕРНО

14. Существует ли принцип оценки «конкуренция»?

А) ДА

15. Используется ли принцип вклада в методах сравнительного подхода?

А) ДА

16. Метод стоимости чистых активов – это метод

в) ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

17. Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем … ставку дохода он ожидает.

Вставить: б) БОЛЬШУЮ

18. Высокая инфляция … предпринимательский риск.

Вставить слова: а) ПОВЫШАЕТ

19. Необходимы ли для оценки бизнеса ретроспективные данные об истории компании?

А) ДА

20. Рабочий и управленческий персонал оказывает значительное влияние на величину стоимости предприятия.

А) ВЕРНО

21. Возможна ли инфляционная корректировка статей баланса по изменению общего уровня цен?

А) ДА

22. Всегда ли проводится нормализация бухгалтерской отчетности?

А) ДА

23. Необходима ли оценка бизнеса для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия?

А) ДА

24. Учитывает ли оценка рыночное реноме предприятия?

А) ДА

25. Учитывает ли рыночная оценка объекта экономические отношения, реализующие право собственности на него?

А) ДА

26. Текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой … предел рыночной цены со стороны покупателя.

Вставить: б) ВЕРХНИЙ

27. Потребность в регулировании купли-продажи является особенностью бизнеса.

А) ВЕРНО

28. Позволяет ли бухгалтерская модель сделать реальную оценку фирмы?

б) НЕТ

29. Обязан ли оценщик соблюдать этические нормы поведения?

А) ДА

30. Заинтересованы ли поставщики в результатах оценки предприятия?

А) ДА

31. Необходима ли оценка бизнеса для принятия обоснованных управленческих решений?

А) ДА

32. При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется стоимость:

г) РЫНОЧНАЯ

33. Стоимость близкого аналога оцениваемого объекта – это стоимость

б) ЗАМЕЩЕНИЯ

34. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга, — это стоимость

в) ЛИКВИДАЦИОННАЯ

35. Чем больше права, связанные с контролем, тем … стоимость акционерного общества.

Вставить слова: а) выше; б) ниже; в) разницы нет

36. При оценке действующего предприятия должны применяться все принципы оценки.

А) верно; б) неверно

37. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. Это содержание принципа

б) ВКЛАДА

38. Имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличивать общую стоимость объекта. Это принцип

(Г) ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗДЕЛЕНИЯд)

39. Что является лишним в списке:

б) МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ ФОРМУЛ;

40. Метод капитализации – это метод

б) ДОХОДНОГО ПОДХОДА;

41. Необходимо ли для оценки бизнеса описание маркетинговой стратегии предприятия?

А) ДА

42. Необходима ли инфляционная корректировка отчетности в процессе оценки?

А) ДА

43. Инфляционной корректировке по индексу изменения общего уровня цен подвергаются

б) НЕДЕНЕЖНЫЕ СТАТЬИ

44. Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов – это

в) НОРМАЛИЗАЦИЯ ОТЧЕТНОСТИ

45. Верно ли определение: «Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в условиях рынка»?

А) ДА;

46. Основными факторами, учитываемыми при оценке, являются:

б) РИСК

47. Полезность бизнеса осуществляется в пользовании.

А) ВЕРНО

48. Бизнес – это инвестиционный товар?

А) ДА

49. Необходимо ли участие государства в оценке бизнеса?

А) ДА

50. Может ли машинный парк предприятия являться объектом оценки?

А) ДА

51. Является ли лицензированной оценочная деятельность в РФ?

А) да; б) нет

52. Заинтересовано ли государство в результатах оценки?

А) да; б) нет

53. Рыночная стоимость бизнеса – это цена бизнеса, которая установилась на рынке в результате взаимодействия спроса и предложения.

А) верно; б) неверно

54. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется

б) ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ

55. Стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам, называется

а) СТОИМОСТЬЮ ВОСПРОИЗВОДСТВА

56. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости?

А) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности; б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности; в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

57. Стоимость ЗАО … стоимости ОАО.

в) РАВНА

58. Зависимость оценочной стоимости бизнеса от его полезности

а) ПРЯМО ПРОПОРЦИОНАЛЬНА

59. Остаточная продуктивность относится к следующим факторам производства:

г) менеджмент

60. Принцип ожидания – основной при использовании

б) доходного подхода;

61. Что является лишним в списке:

а) метод сделок;

62. … основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний

б) метод сделок;

63. Является ли уровень инфляции фактором макроэкономического риска?

А) да

64. Оказывают ли серьезное внимание на итоговую величину стоимости условия функционирования предприятия в отрасли?

А) да

65. Инфляционная корректировка осуществляется переоценкой всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты.

А) верно

66. Возможна ли инфляционная корректировка каждой статьи баланса в денежных единицах неодинаковой покупательной силы?

А) да

67. Корректировка метода учета запасов – это

б) нормализация отчетности

68. Субъектом оценки являются

в) профессиональные оценщики

69. Являются ли затраты, связанные с формированием предприятия, основой его рыночной цены?

А) да

70. Могут ли оцениваться отдельные составляющие бизнеса?

А) да

71. Стандарты профессиональной практики оценки разрабатываются профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов.

А) верно

72. Необходима ли оценка бизнеса при реструктуризации предприятия?

А) да

73. Может ли рыночная стоимость выражаться отрицательной величиной?

А) да

74. Может ли отличаться инвестиционная стоимость от рыночной?

А) да

75. Стоимость отдельных активов определяется на основе их вклада в данный бизнес при определении

б) стоимости действующего предприятия

76. Является ли время фактором, влияющим на величину оценочной стоимости?

А) да

77. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес.

А) верно

78. Экономический принцип, гласящий: «Оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цена на аналогичные предприятия с той же полезностью», — это принцип

в) полезности

79. Существует ли принцип предельной производительности?

А) да

80. Принцип замещения является основой для использования

б) сравнительного подхода

81. Метод сделок – это метод

а) сравнительного подхода

82. Если бизнес приносит постоянный поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки?

г) дисконтированных денежных потоков

83. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, …, чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.

б) ниже

84. Являются ли темпы экономического развития страны основным фактором макроэкономического риска?

А) да

85. Нормативно-правовая база является

б) отраслевым фактором риска

86. Для оценки бизнеса не важно знание размера производственных мощностей.

б) неверно

87. Инфляционной корректировке путем переоценки всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты подвергаются

в) все статьи баланса

88. Вносятся ли изменения в финансовую отчетность предприятия после нормализации бухгалтерской отчетности?

А) да

89. Корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов – это

в) нормализация отчетности

90. Метод … ориентирован на цены неконтрольного пакета акций.

а) отраслевых коэффициентов

91. Оптимальная сфера применения мультипликатора цена/денежный поток – оценка холдинговых компаний.

А) верно

92. Необходимо ли оценщику изучать структуру расходов?

А) да

93. Метод капитализации предусматривает большее количество этапов, чем метод дисконтированных денежных потоков.

б) неверно

94. Коэффициент бета составляет 1,5. Если среднерыночная доходность акций возрастет на 20 %, общая доходность данной компании

а) не изменится; б) возрастет на 30 %; в) возрастет на 40 %; г) снизится на 13,3 %; снизится на 15 %; е) верного ответа нет

95. По методу дисконтированных денежных потоков величина собственного оборотного капитала, которым располагает предприятие, может не совпадать с требуемой.

А) верно; б) неверно

96. Учитывается ли при расчете денежных потоков изменение долгосрочной задолженности?

б) нет

97. Кумулятивный подход имеет определенное сходство с моделью

а) оценки капитальных активов;

98. … метод расчета величины денежного потока основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода.

а) прямой;

99. Наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов являются методы

б) доходного подхода

100. Для денежного потока для всего инвестированного капитала для определения ставки дисконта используется метод кумулятивного построения.

б) неверно

101. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются.

б) неверно

102. Мультипликатор – это коэффициент?

А) да

103. Можно ли пользоваться мультипликатором цена/стоимость чистых активов, если на предприятии образуется незначительная добавленная стоимость?

А) да; б) нет

104. Необходимо ли сравнивать прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий – конкурентов?

А) да

105. Может ли быть капитализирован средний за несколько последних отчетных лет денежный поток?

А) да; б) нет

106. Предполагается, что после окончания прогнозного периода будут иметь место долгосрочные темпы снижения доходов.

б) неверно

107. Мультипликатор … существенно зависит от методов бухгалтерского учета.

б) цена/прибыль;

108. Избыток собственного оборотного капитала должен быть вычтен из величины предварительной стоимости.

б) неверно

109. При расчете денежного потока уменьшение собственного оборотного капитала учитывается со знаком «плюс».

А) верно

110. Необходимо ли определение безрисковой ставки в модели средневзвешенной стоимости капитала?

А) да; б) нет

111. Процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость, это ставка

б) дисконтирования

112. Основополагающим принципом методов доходного подхода является принцип

а) вклада; б) замещения; в) ожидания; г) верного ответа нет

113. Для денежного потока для собственного капитала используется модель

а) кумулятивного построения

114. В странах с развитой рыночной экономикой максимальная продолжительность прогнозного периода составляет

в) 10 лет

115. Достоинством … подхода является реальное отражение спроса и предложения в объекте инвестирования.

А) рыночного;

116. Может ли учитываться в оценке бизнеса качество отчетной документации на оцениваемом предприятии?

А) да; б) нет

117. Можно ли в методах компании – аналога использовать для сравнения предприятия с различной степенью диверсификации?

А) да; б) нет

118. Учитывается ли поправка на активы непроизводственного назначения в методах сравнительного подхода?

А) да

119. … метод расчета денежного потока анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности.

б) косвенный

120. На практике в качестве капитализируемой величины выбирается

в) прибыль последнего отчетного года;

120. Если в постпрогнозный период ожидается банкротство предприятия, то для расчета стоимости реверсии используется метод

а) сравнения продаж

121. Для оценки предприятий сферы услуг лучше всего использовать мультипликатор

а) цена/выручка от реализации

122. Стоимость нефункционирующих активов должна быть вычтена из величины предварительной стоимости.

б) неверно

123. При расчете денежного потока прирост инвестиций в основные средства учитывается со знаком «плюс».

б) неверно

124. Целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков, когда:

а) ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

125. Можно ли считать ставку дисконта как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников?

А) да

126 Можно ли пользоваться методами доходного подхода для оценки молодого доходного многообещающего предприятия?

А) да

127. В качества безрисковой ставки дохода в мировой практике используется ставка дохода по краткосрочным государственным долговым обязательствам.

б) неверно

128. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета имеющейся производственной мощности.

А) верно

129. Игнорируют ли методы сравнительного подхода перспективы развития предприятия в будущем?

А) да

130. При расчете мультипликаторов для мелких компаний лучше использовать показатель чистой прибыли.

б) неверно

131. Принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может привести оценщика к неправильным выводам.

А) верно

132. Используется ли в методах сравнительного подхода поправка на фактическую величину собственного оборотного капитала?

А) да

133. Необходимо ли знание планов менеджеров оцениваемого предприятия при прогнозировании валовой выручки?

А) да

134. Для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно выше, чем ставка дисконта.

б) неверно

135. Используется ли модель Гордона для определения стоимости предприятия в постпрогнозный период, если ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов?

б) нет

136. Если ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли, то используется метод

а) капитализации

137. Можно ли при использовании метода дисконтированных денежных потоков рассчитывать денежный поток в текущих ценах?

А) да

138. Денежный поток для собственного капитала можно определить следующим образом:

Чистая прибыль + Износ + Прирост собственного оборотного капитала – капитальные вложения.

б) неверно

139. Ставка дисконта рассчитывается с учетом наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала.

А) верно

140. Является ли расчет финансовых коэффициентов этапом дисконтированных денежных потоков?

б) нет

141. При помощи коэффициента бета определяется величина … риска.

а) систематического

142. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета темпов инфляции.

А) верно;

143. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию ОАО в методе

в) рынка капитала

144. Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате:

в) оценки всех активов за вычетом всех обязательств

145. Методы доходного подхода при оценке недвижимости позволяют определить стоимость земельного участка отдельно, без учета стоимости зданий, расположенных на нем.

б) неверно

146. Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь от недоиспользования объекта недвижимости и потерь при сборе платежей дает величину

б) действительного валового дохода

147. Операционные расходы состоят из … частей.

б) трех

148. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации?

д) премия за размер

149. Определить способ возмещения инвестированного капитала, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции:

а) Инвуда

150. Для оценки недвижимости, если прогнозируется поступление равновеликих доходов, используется метод

в) капитализации

151. Время продажи – это

а) элемент сравнения

152. Корректируется стоимость

б) объекта – аналога

153. Стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, являющегося аналогом, это

а) стоимость замещения

154. Потеря стоимости собственности, связанная с увеличением стоимости обслуживания, это

б) физический износ

155. Метод техники остатка – это метод оценки

г) земельного участка

156. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость.

А) верно

157. Существует устранимый и неустранимый экономический износ.

б) неверно

158. Методом расчета срока жизни может определяться физический износ.

А) верно

159.Используется ли доходный подход для оценки машин и оборудования?

А) да

160. Метод расчета по цене однородного объекта предполагает предварительное составление перечня комплектующих узлов и агрегатов.

б) неверно

161. Важна ли очередность внесения поправок при оценке недвижимости?

А) да

162. Относятся ли к нематериальным активам отложенные или отсроченные расходы?

А) да

163. Зависит ли стоимость интеллектуальной собственности от объекта передаваемых прав?

А) да; б) нет

164. Осуществляется ли экспертиза прав на интеллектуальную собственность при ее оценке?

А) да

165. Используется ли затратный подход при оценке нематериальных активов?

А) да

166. Для оценки стоимости патентов и лицензий преимущественно используется метод

в) освобождения от роялти

167. Используется ли ставка дисконтирования в методе освобождения от роялти?

А) да; б) нет

168. Коэффициенты технико-экономической значимости и морального старения используются в методе

а) сравнительного подхода;

169. Существуют следующие виды износа (выбрать правильный ответ):

а) физический износ, функциональный износ, ускоренный износ

170. Рыночная стоимость бессрочной облигации состоит из двух частей.

А) верно

171. Очень сложно определить рыночную стоимость

а) облигаций с купоном с постоянным уровнем выплат; б) облигации с плавающим купоном; в) обыкновенных акций; г) привилегированных акций

172. Учитывается ли в стоимости предприятия стоимость устаревших запасов?

А) да; б) нет

173. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

А) верно; б) неверно

174. Обязательна ли разработка календарного графика ликвидации активов при определении ликвидационной стоимости?

А) да; б) нет

175. Какие из перечисленных методов являются методами затратного подхода?

А) капитализации; б) рынка капитала; в) стоимости чистых активов

176. Недвижимость является

а) ликвидной; б) низколиквидной; в) высоколиквидной

177. Если объект недвижимости был продан за … для стандартного срока экспозиции период, это говорит о том, что цена объекта была занижена.

Вставить: а) больший; б) меньший

178. К прямым издержкам относятся:

а) оплата профессиональных услуг архитекторов, юристов; б) стоимость материалов, амортизационные отчисления; в) оплата лицензий

179. Являются ли физические характеристики объекта недвижимости элементами сравнения?

А) да; б) нет

180. Затратный подход к оценке машин и оборудования основывается на принципе полезности.

б) неверно

181. Включаются ли в операционные расходы амортизационные отчисления?

А) да

182. При приблизительных и частичных сходствах машин и оборудования принято говорить об

б) аналогичности объектов

183. Гарантирует ли акция возмещение своей номинальной стоимости?

б) нет

184. Восстановительная стоимость сооружений определяется

в) методом стоимости чистых активов

185. Обладает ли форма гудвиллом, если ее доходы на активы ниже среднерыночных?

б) нет

186. Определяется ли текущая стоимость обязательств при использовании методов затратного подхода?

А) да

187. Методом ликвидационной стоимости оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества.

б) неверно

188. … доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

а) потенциальный валовой;

189. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода называется

в) операционными расходами

190. Расходы на замену санитарно-технического оборудования – это

б) расходы на замещение

191. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

г) норма отдачи включает только доход на инвестиции

192. Коэффициент капитализации при оценке недвижимости является функцией сложного процента «взнос на амортизацию денежной единицы» при следующем способе:

Стр 1 из 2 1 2

Соседние файлы в предмете

• # 14.05.2015116.74 Кб8Отчет по практике новый.doc
• # 14.05.2015119.81 Кб3отчет по практикеd.doc
• # 14.05.2015589.5 Кб4Отчет по пратике СИБДЕЛО.docx
• # 14.05.2015152.58 Кб1Оформление курсовых и дипломов (1).doc
• # 14.05.2015156.67 Кб1Оформление курсовых и дипломов.doc
• # 14.05.201541.63 Кб62оценка бизнеса.docx
• # 14.05.2015532.99 Кб2памятка первокурсника.doc
• # 18.03.201658.37 Кб12патриотическое воспитание вопросы к зачету и литература.doc
• # 14.05.2015226.76 Кб4пахом_вадимыч.pdf
• # 14.05.2015105.67 Кб3ПБУ 1.2008.rtf
• # 14.05.2015132.44 Кб8ПБУ 14.2007.rtf

Что такое ликвидационная стоимость

При продаже активов предприятия или использовании их в качестве залога для займа важное значение имеет ликвидационная стоимость. Это показатель, отображающий за какие средства имущество может быть продано в короткие сроки. Рассказываем, что нужно знать о данном коэффициенте, методы его расчёта и что влияет на его значение.

Что представляет собой ликвидационная стоимость

В ходе ведения предпринимательской деятельности предприятия регулярно сталкиваются с необходимостью продать часть своей собственности: чтобы заменить средства производства, заплатить долги, при банкротстве или чтобы увеличить объём оборотных средств. Также иногда активы используются в качестве залога для банковского займа. Во всех подобных ситуациях необходимо рассчитать ликвидационную стоимость (ЛС).

Что такое ликвидационная стоимость? Данным термином обозначают максимальную сумму денежных средств, за которую имущество можно реализовать на рынке в короткие сроки. Эта сумма всегда меньше рыночной цены товара. Причина этого кроется в коротких сроках реализации, которыми ограничен владелец. К продаже активов по ЛС приступают в исключительных ситуациях, например, при банкротстве компании. Для владельца такая продажа крайне невыгодна.

Ликвидационная величина собственности основывается на её рыночной стоимости и коэффициенте вынужденной продажи.

Значение данного коэффициента варьируется в границах от 0,1 вплоть до 50%. Из этого следует, что актив может быть продан как по почти рыночной цене, так и вдвое дешевле. На величину в конечном счёте влияют обстоятельства, в которых происходит продажа, цели предпринимателя, состояние имущества и ситуация на рынке в целом.

Ликвидационной стоимостью называется значение цены актива, по которой его можно продать в короткие сроки

Классификация

В настоящее время принято выделять несколько разновидностей ликвидационной стоимости. В качестве параметра классификации используется срок, в течение которого предполагается реализация имущества:

1. Долгосрочная. Так называют ЛС в ситуации, когда актив пришёл в негодность (целиком или частично), а его списание принесёт компании убыток. Получить доход в случае списания невозможно, но можно частично компенсировать убытки продажей комплектующих, сдачей в металлолом и любым схожим образом.
2. Среднесрочная. Предполагается, что у владельца есть относительно продолжительный срок для ликвидации актива. Цена в таком случае может достигать почти рыночного уровня. Обычно такой вид ЛС применяется во время процедуры банкротства.
3. Краткосрочная. Разновидность ЛС, при которой активы продаются очень быстро в связи с экстренными обстоятельствами. Например, при необходимости срочно уплатить долги по займам. Значение будет значительно ниже рыночной стоимости собственности.

Методы определения показателя

Точное определение ликвидационной стоимости предполагает знание его рыночной стоимости и вычисление корректирующего коэффициента. С рыночным показателем цены, как правило, проблем не возникает. Корректирующий коэффициент вычисляется на базе нескольких факторов: срока продажи, состояния актива и общей ситуации на рынке. Объективно вычислить коэффициент довольно трудно. Поэтому в большинстве случаев используется более простая схема.

На практике чаще всего применяют 1 из 2 методов расчёта ЛС:

1. Сравнительный метод. Базируется на сравнении цен, которые предлагают конкуренты за аналогичные активы. После анализа вариантов стоимости принимается решение о наиболее приемлемой скидке и значении ЛС.
2. Косвенный метод. Основывается на рыночной цене актива и корректирующем коэффициенте. Средний размер скидки в таком случае составляет 20-50%. Для расчёта используется формула: рыночная стоимость х корректирующий коэффициент (20-50%). Применение этого метода требует особого внимания к порядку определения значения коэффициента. Точно определить его по силам только специалистам.

Продажа актива по ликвидационной стоимости, как правило, происходит в неблагоприятных обстоятельствах

Как рассчитать показатель

Если говорить простым языком, то ликвидационная стоимость — это цена, за которую владелец собственности может реализовать её в короткие сроки. В предыдущем разделе мы выяснили, что есть 2 метода расчёта: сравнительный и косвенный. Первый больше подходит предпринимателям без опыта, так как основывается на вычислении оптимальной цены актива в рамках конкретной ситуации на основе сравнения действующей рыночной стоимости.

Второй вариант, предполагающий вычисление с помощью формулы с корректирующим коэффициентом, подходит специалистам с опытом работы. Такой расчёт помогает точнее определить реальную ЛС, так как учитывает состояние актива, его износ и сроки, за которые его нужно продать. Без опыта пытаться рассчитать коэффициент не стоит.

Какие трудности и ошибки могут возникнуть при расчётах? Во-первых, можно ошибиться с величиной рыночной стоимости (завысить или занизить её). Чтобы избежать ошибки, необходимо найти среднеарифметическое значение: сложить все известные величины и разделить на количество продавцов. Во-вторых, использовать данные о стоимости новых активов. Нередко ЛС рассчитывается для подержанного оборудования или транспортных средств. У них уже есть определенная степень износа, поэтому при сравнительном анализе применять для них цены новых активов некорректно.

В-третьих, игнорирование срока продажи. Чем короче срок продажи, тем ниже ликвидационная стоимость. Один и тот же актив при ликвидации за 1 месяц и за 6 месяцев оценивается по-разному. Продажа по ЛС всегда происходит в какой-либо неблагоприятной ситуации (кризис, долги, банкротство). Владельцы имущества склонны пытаться получить от своего имущества последнюю выгоду, но это фактически невозможно. Реализация по ликвидационной стоимости всегда преследует иные цели, нежели получение дохода.

Оценка ликвидационной стоимости может основываться на сравнении цен других продавцов аналогичного актива

Остаточная, первоначальная и ликвидационная стоимость

Ликвидационную стоимость иногда путают с другими разновидностями. Например, с первоначальной или остаточной. Разберёмся с этими терминами подробнее. Первоначальной называется такая величина, с которой актив принят к учёту в балансе предприятия. В это значение, как правило, входят все затраты, которые владелец понёс на приобретение или изготовление объекта собственности.

Остаточная стоимость — это значение, которое определяется разницей между первоначальной стоимостью имущества и показателем накопленной амортизации. То есть, это значение показывает, сколько товар стоит после эксплуатации. Фактически, остаточная стоимость — это цена подержанного актива, который реализуется в обычных условиях (не кризисных).

Цена имущества при ликвидации не равна ни остаточной, ни первоначальной. По величине она, как правило, близка к остаточной, но, как правило, опускается ниже из-за сокращённых сроков продажи. Знание всех видов стоимости необходимо для продуманного ведения бизнеса и расчёта продажи активов в случае необходимости.

Расчёт ликвидационной стоимости направлен на определение цены актива, по которой его можно продать за определённый срок времени в условиях крайней необходимости. ЛС обычно используется при банкротстве предприятий или погашении долгов. Такая стоимость всегда ниже рыночной и почти всегда ниже остаточной из-за ограниченного срока реализации товара.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.