На практике отсутствует единообразный подход при разрешении споров о взыскании компенсации, связанной с невозможностью пользования собственником частью имущества, приходящегося на его долю. Рассмотрим ситуации, при которых собственник вправе требовать компенсацию от других участников долевой собственности, и укажем обстоятельства, лишающие его такого права, а также проанализируем правовое положение участников общей долевой собственности, приводящее к выплате компенсации.

Объективная невозможность

В пункте 2 ст. 247 ГК РФ закреплено право участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности – право требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При регулировании этого вопроса законодатель устанавливает примиряющий вариант владения и пользования собственностью, который направлен на защиту прав и обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности (Определение КС РФ от 19.10.2010 N 1321-О-О).

Соблюдение баланса в каждом конкретном случае достигается судом в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений (Определение КС РФ от 20.11.2008 N 831-О-О).

Особенностью правоотношений и основным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при взыскании компенсации, является долевое соотношение сторон в праве собственности на это имущество. Применение критерия требует обязательного учета таких обстоятельств, как интерес собственников в проживании и возможность использования жилого помещения для совместного проживания.

Например, в Определении ВС РФ от 03.12.2013 N 4-КГ13-32 помимо установления соотношения долей суд установил, что объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности.

В связи с указанной позицией ВС РФ стоит обратить внимание на то, что положение п. 2 ст. 247 ГК РФ нельзя рассматривать как инструмент лишения права проживания в квартире собственника малозначительной доли при наличии заслуживающего внимания существенного интереса в проживании у последнего (например, единственное жилье малоимущего). Исходя из учета интересов сторон взыскание компенсации в таком случае позволяет собственнику малозначительной доли удовлетворить свой интерес в проживании при условии выплаты компенсации собственнику господствующей доли за пользование частью помещения, превышающей его долю.

Равенство долей сособственников также не исключает возможности установления обстоятельств, указывающих на невозможность использования помещения для совместного проживания сособственников.

Из Постановления Президиума Приморского краевого суда от 31.01.2011 N 44г-2 следует, что принадлежащая сторонам в равных долях квартира имеет одну жилую комнату, стороны не являются членами одной семьи, поэтому их совместное проживание невозможно. С учетом данных обстоятельств суд считал правомерным взыскание компенсации в связи с невозможностью реализовать право на владение и пользование 1/2 долей квартиры.

Определением Московского областного суда от 27.03.2012 по делу N 33-7458/12 установлено, что однокомнатная квартира принадлежит в равных долях. Учитывая, что вступившим в законную силу решением в удовлетворении иска Л. к ответчику о вселении, об устранении препятствий в пользовании и определении порядка пользования квартирой отказано, суд применил п. 2 ст. 247 ГК РФ и взыскал с ответчика денежную компенсацию с учетом обстоятельств данного конкретного дела.

Невозможность использования помещения для проживания может быть обусловлена состоянием здоровья сособственника.

В Кассационном определении Ярославского областного суда от 14.11.2011 по делу N 33-6732 суд установил доли сособственников на квартиру и взыскал компенсацию, поскольку истец является недееспособным, нуждается в постоянном постороннем уходе, в силу состояния здоровья не имеет возможности пользоваться принадлежащей ему на праве долевой собственности однокомнатной квартирой, что свидетельствует об объективной невозможности пользования истцом своей долей в собственности.

Объективный характер невозможности совместного пользования имеет ряд важных следствий: отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом, неиспользование части имущества, отсутствие препятствий в пользовании либо воспрепятствование одним из сособственников другим участникам долевой собственности в пользовании их долями – все это само по себе не является достаточным основанием для взыскания компенсации по п. 2 ст. 247 ГК РФ.

Взыскание компенсации

Взыскание компенсации в соответствии со ст. 247 ГК РФ не является элементом определения порядка пользования имуществом и представляет собой самостоятельное материально-правовое требование (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2013 по делу N 11-25992).

Реализация права на выплату компенсации за превышение идеальной доли возможна как при определении порядка пользования, так и после определения порядка пользования.

В Постановлении Президиума Липецкого областного суда от 30.11.2012 N 44-г-33/2012 указано, что принятие решения об определении порядка пользования имуществом с предоставлением общего имущества в большем размере одному из сособственников без рассмотрения вопросов о выплате компенсации не лишает сособственника права требования компенсации, предусмотренной ч. 2 ст. 247 ГК РФ, в последующем.

Участник долевой собственности, чьи права ущемляются предоставлением в пользование одному из собственников имущества, площадь которого превышает размер идеальных долей, также может требовать плату за пользование частью помещения, превышающей долю, с того, в чью пользу произошло увеличение.

Так, в Апелляционном определении от 18.10.2013 по делу N 11-34838 Московский городской суд пришел к выводу, что подлежит взысканию компенсация за 2,5 кв. м жилой площади, которые фактически занимают ответчики с превышением приходящейся на них доли.

Сособственник при определении порядка пользования своим волеизъявлением может подтвердить отказ от компенсации и отсутствие необходимости ее получения, согласившись на форму пользования, при которой в счет доли ему передается меньшее имущество без выплаты компенсации.

В случае если собственник предлагает условия, по которым он получает в пользование часть имущества меньше, чем его доля, он не вправе требовать взыскания платы за пользование частью его имущества с других сособственников, превышающего идеальную долю ответчиков. На данную особенность обращено внимание в Определениях Санкт-Петербургского городского суда от 17.09.2013 N 33-13544/2013, от 06.03.2012 N 33-3341/2012, Апелляционном определении Новосибирского областного суда от 14.05.2013 по делу N 33-3522/2013.

Если требование об определении порядка пользования имуществом заявлено при условии взыскания денежной компенсации, то суду следует выяснить, являются ли данные требования о передаче в пользование другого сособственника имущества, превышающего долю, и о выплате истцу компенсации за пользование его частью имущества взаимосвязанными требованиями, составляющими единый предмет спора (Постановление президиума Челябинского областного суда от 23.09.2009 по делу N 44-г-100/2009).

Имущественное предоставление

Положение п. 2 ст. 247 ГК РФ предоставляет возможность периодически получать от господствующего собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере. В отношении жилых помещений такой компенсацией на практике является чаще всего денежная плата, однако закон не исключает и иного способа компенсации.

Такое понимание компенсации позволяет предполагать возможное установление в п. 2 ст. 247 ГК РФ случая возникновения у собственника права вещной выдачи в том понимании, как это предложено закрепить в главе 20.6 проекта Федерального закона N 47538-6. При этом в п. 2 ст. 305 данного законопроекта допускается установление права вещной выдачи в случаях, предусмотренных законом, что согласуется с возможностью установления такого случая в п. 2 ст. 247 ГК РФ.

Однако стоит признать, что вопрос о правовой природе такой компенсации окончательно не решен. Таким отношениям суд или законодатель могут давать не только вещную или обязательственную формы, но и форму корпоративного правоотношения и считать компенсацию из суммы дохода, фактически полученного участником общей долевой собственности, управляющим общим имуществом.

В решении от 25.01.2011 по делу N А19-13538/07-22-23 Арбитражный суд Иркутской области (Определение ВАС РФ от 16.12.2011 N ВАС-15952/11 по делу N А19-13538/2007-22-23) указал, что компенсация по существу представляет собой в экономическом смысле разницу между суммой максимально возможного дохода, который можно было бы получить от использования общего имущества, и суммой фактически полученного участником общедолевой собственности, управляющим общим имуществом, дохода.

Имеется и иной подход, согласно которому выплаты должны компенсировать только необходимые материальные потери (плата за пользование коммунальными услугами, ремонт мест общего пользования и иные обязательные платежи), а не приносить доход (Определение Ленинградского областного суда от 19.01.2012 N 33-179/2011). Данный подход является ошибочным. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, не связаны с компенсационными платежами. Регулирование этого вопроса целесообразно проводить путем освобождения собственника от обязанности уплачивать платежи за услуги, которыми он вынужденно не пользовался (Определение ВС РФ от 24.04.2007 N 78-В06-64), а не путем взыскания компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ.

В отношении жилых помещений наиболее близким способом определения размера платы за владение и пользование жилым помещением является способ, применяемый в сходных отношениях по аренде.

Порядок компенсации применительно к жилым помещениям определяется правилами о соответствующем виде договора, на основании которых жилое помещение передается в пользование другим лицам. Таким договором является договор аренды квартиры.

Поэтому следует считать обоснованным при расчете компенсации за пользование принадлежащей другому сособственнику долей в праве собственности на квартиру исходить из стоимости аренды всей квартиры, а не комнаты в квартире (Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда, II квартал 2010 года, утв. Постановлением Президиума Свердловского областного суда от 04.08.2010).

На будущее и за прошлое

Один из подходов судов заключается в том, что компенсационный характер платежа на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ связан с возмещением реально понесенных потерь собственника и может быть взыскан только за прошлое время (Апелляционные определения Московского городского суда от 18.04.2013 по делу N 11-16582, Московского областного суда от 16.08.2012 по делу N 33-16409/2012, Определение Ленинградского областного суда от 23.01.2013 N 33-301/2013).

Данный подход судов категорически не допускает взыскания компенсации на будущее время.

Это является ошибочным, что подтверждается в Постановлении президиума Московского областного суда от 16.01.2013 N 11 по делу N 44г-15/2013, в котором указанный выше подход признан не соответствующим закону. Также обращено внимание на то, что компенсация, возможность которой установлена нормой п. 2 ст. 247 ГК РФ, подразумевает постоянные выплаты собственнику, который лишен возможности получить во владение и пользование конкретную часть имущества со стороны других сособственников.

Из Кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 01.10.2008 N 33-3588/2008 следует: если стороны ранее не достигали соглашения о порядке пользования квартирой и выплате компенсации, взыскание такой компенсации за прошлый период недопустимо. Истица вправе требовать взыскания данной компенсации лишь на будущее время.

Таким образом, взыскание компенсации возможно на будущее время в виде периодических платежей с момента достижения соглашения о взыскании компенсации. Не исключена возможность взыскания компенсации в виде денежной суммы и за прошлый период с момента лишения собственника возможности владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно своей доле. Учитывая длящийся характер отношений, связь выплат с существующим порядком пользования имеется до тех пор, пока не будет изменен порядок пользования. Это может быть вызвано объективными причинами, такими как изменение состава участников общей долевой собственности, появление новых обстоятельств, указывающих на наличие существенного интереса в проживании.

Способы расчета

Методика установления размера денежной компенсации при определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, на уровне правового регулирования в настоящее время отсутствует.

С учетом положений ст. 8 ГК РФ право требовать денежную компенсацию, по поводу которой возник спор, возникло не из договора, а из закона при установлении факта, что выделенное в пользование сособственнику помещение превышает приходящуюся на него долю.

При определении размера компенсации суд вправе исходить из стоимости арендной платы (найма) доли, приходящейся на долю истца, в общей площади жилого помещения, которую суд определяет на основании заключения, отражающего наиболее вероятную стоимость найма жилого помещения, из предыдущего соглашения сторон, на основании данных Росстата о среднегодовой стоимости арендной платы либо на основании отчета оценщика о средней месячной плате за аренду жилого помещения.

Просмотров: 5627

Признали приобретенную квартиру ОС? Будьте готовы защищаться

Понятно, что и по стоимостным критериям, и по сроку службы приобретенная для проживания командированных работников квартира вполне может признаваться объектом ОС. Кроме того, согласно НК РФ жилая недвижимость не входит в перечень амортизируемого имущества, не подлежащего амортизации либо исключаемого из состава амортизируемого имуществапп. 2, 3 ст. 256 НК РФ. Спорным является лишь вопрос, участвует ли такая квартира в деятельности, направленной на извлечение дохода. Ведь это необходимое условие для того, чтобы можно было включить имущество в состав ОСп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ.

Так, по мнению Минфина, служебная квартира не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода, а значит, амортизационные отчисления по ней при налогообложении прибыли не учитываютсяПисьма Минфина от 24.11.2014 № 03-03-06/2/59534, от 16.04.2007 № 03-03-06/2/69.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

БАХВАЛОВА Александра Сергеевна Советник государственной гражданской службы РФ 3 класса

“Квартира, приобретенная организацией для проживания работника, не признается основным средством. Следовательно, ее стоимость нельзя списать через начисление амортизации. Расходы на приобретение служебной квартиры организация учесть не вправе”.

На наш взгляд, с этим подходом можно поспорить. И привести такие контраргументы.

Квартира покупается, чтобы размещать командированных сотрудников в другом городе, куда они прибывают для выполнения служебного поручения работодателяст. 166 ТК РФ. При направлении в командировку работнику гарантируется возмещение связанных с ней расходов, в частности по найму жилого помещенияч. 1 ст. 168 ТК РФ. Предоставление командированному работнику квартиры, принадлежащей компании, вместо выплаты возмещения за наем жилья не нарушает положений ТК РФ.

То есть приобретенную квартиру компания хоть и опосредованно, но использует в деятельности. Если поездки в этот город нередки (а, как правило, так оно и бывает, раз уж компания решила обзавестись жилым фондом для командированных работников), то размещение в собственной квартире может быть экономически выгоднее, чем оплата недешевых гостиничных услуг в течение продолжительного времени. И значит, затраты на покупку квартиры соответствуют критерию экономической обоснованности расходовп. 1 ст. 252 НК РФ. Конечно, желательно, чтобы компания могла доказать получаемую экономию на цифрах, а это сложно. Можно, например, составить расчет-сравнение, где сопоставить расходы на наем гостиничных номеров (которые потребовались бы, не будь у компании собственного жилого фонда) и суммы амортизационных отчислений по квартире, принимаемые к налоговому учету за соответствующий налоговый (отчетный) период. Дополнительно можно порекомендовать компании зафиксировать производственный характер затрат в локальном нормативном акте, например в приказе о направлении работников в командировку, с указанием спорной квартиры в качестве места проживания и в коллективном (трудовом) договоре с работниками.

Нужно отметить, что судебной практики по подобным налоговым спорам, как ни странно, нет. Поэтому предсказать, каков будет вердикт судей, затруднительно. А вот то, что претензий налоговиков в такой ситуации не избежать, пожалуй, бесспорно.

Если приобретенные квартиры вы сдаете в аренду, то можете без вопросов включать в налоговые расходы суммы начисленной амортизации. Сдаваемые в аренду жилые помещения можно признать амортизируемым имуществомПисьма Минфина от 07.12.2009 № 03-03-06/2/231; УФНС по г. Москве от 12.03.2012 № 16-15/020628@. В таком случае документом, подтверждающим использование имущества в деятельности, направленной на извлечение дохода, и, следовательно, обоснованность учета амортизации в налоговых расходах, послужит договор аренды. При этом, как считает Минфин, начать амортизировать квартиру можно не раньше, чем она начала использоваться в деятельности компании. Полагаем, что логику ведомства можно применять и в нашей ситуации: докажите, что командировки сотрудников — это часть деятельности, направленной на получение дохода (скажем, работники взаимодействуют с вашими долговременными партнерами в далеком регионе, заключают новые контракты и т. д.). И тогда появится шанс отстоять правомерность своей позиции в суде.

Можно ли учесть расходы на содержание служебного жилья?

Затраты на содержание квартиры, купленной для проживания командированных сотрудников, компания может учесть в составе расходов на командировкиподп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ. Для этого тоже нужны документы, подтверждающие пребывание в квартире работников во время командировки (командировочное удостоверение, проездные документы до места командировки и т. д.). Но, по мнению Минфина, учитываются такие расходы только за те дни, когда квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. А расходы за время, что квартира пустовала, базу по прибыли не уменьшаютПисьмо Минфина от 20.06.2006 № 03-03-04/1/533. Конечно, такой подход не бесспорен. Поскольку служебные командировки — часть деятельности, направленной на извлечение дохода, расходы на содержание квартиры для работников экономически оправданны.

Так, известно судебное решение в пользу налогоплательщика: арбитры пришли к выводу, что компания правомерно учла расходы на содержание двух квартир, приобретенных для проживания командированных сотрудников и признанных объектами ОС. Затраты компания подтвердила приказом об использовании квартир в служебных целях, отчетами с указанием сведений о проживающих и целей их приезда, карточками по счету 60, приказами о направлении сотрудников в командировку, квитанциями обслуживающих организаций. Суд посчитал эти документы достаточными для включения затрат на содержание квартир в налоговые расходыПостановление ФАС СЗО от 14.01.2010 № А56-60352/2008. При этом арбитры отметили, что компания не учитывала расходы по квартире за период, когда в ней проживал гражданин, который не был работником организации.

Заметим, что эти расходы, в частности оплата за коммуналку, у компании будут всегда, независимо от того, проживает в квартире работник или нет. А закон предусматривает учет материальных расходов на содержание и эксплуатацию объектов ОСподп. 2, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ. Вопрос в том, удастся ли вам убедить налоговиков и судей, что квартира правомерно признана основным средством.

Если квартира — объект ОС, то и нет оснований для того, чтобы исключать затраты на ее содержание за какие-либо периоды из состава налоговых расходов. Их можно учесть в том месяце, когда получены счета обслуживающих организаций, если такой порядок предусмотрен учетной политикой организации для целей налогообложенияПисьма Минфина от 06.09.2007 № 03-03-06/1/647, от 22.02.2007 № 03-03-06/1/123; УФНС по г. Москве от 05.08.2011 № 16-15/076994@. Но не исключено, что в таком случае в суде вам придется доказывать как правомерность признания спорной квартиры в качестве объекта ОС в налоговом учете, так и включение в состав налоговых расходов затрат на ее содержание в полном объеме.

Кстати, в Минфине считают, что квартиру, приобретенную для проживания командированных работников, можно отнести к обслуживающим производствам и хозяйствам. И учитывать расходы на ее содержание в порядке, установленном положениями ст. 275.1 НК РФПисьмо Минфина от 24.11.2014 № 03-03-06/2/59534.

“Служебная квартира может быть отнесена к обслуживающим производствам и хозяйствам. Если она предоставляется не только работникам организации, но и иным лицам за плату, то налоговую базу по операциям с этой квартирой нужно определять отдельно от налоговой базы по другим видам деятельности — с учетом положений ст. 275.1 НК РФ”.

БАХВАЛОВА Александра Сергеевна
Советник государственной гражданской службы РФ 3 класса

Однако напомним, что для признания служебной квартиры объектом обслуживающих производств или хозяйств нужно одновременное выполнение следующих условийПисьмо ФНС от 10.01.2012 № АС-4-3/9:

• наличие подразделения, ведущего деятельность по использованию обслуживающих производств, причем вне зависимости от того, является ли деятельность этого подразделения целью создания организации или нет, то есть вид деятельности, связанный с эксплуатацией объекта, не единственный;
• товары, работы или услуги реализуются этим подразделением за плату;
• приобретатели товаров, работ или услуг — как свои работники, так и сторонние лица.

Если отсутствует хотя бы одно из этих условий, то налоговая база по таким объектам определяется в общеустановленном порядке. Например, доходы и расходы по жилым помещениям, сдаваемым в аренду, учитываются на общих основаниях, поскольку сам налогоплательщик не оказывает своим работникам и сторонним лицам услуг по размещениюПисьма Минфина от 09.03.2011 № 03-03-06/1/129; УФНС по г. Москве от 28.08.2012 № 16-15/080199@. Подтверждение правомерности такого подхода можно найти и в судебной практикеПостановление ФАС СЗО от 29.04.2014 № А13-4941/2013.

Аренда квартиры для командированных работников

Может быть и такой вариант: компания не покупает квартиры, а арендует их у физлиц самостоятельно или через агентства недвижимости. В этом случае расходы подтвердят договор аренды, акт приема-передачи квартиры и платежные документы по уплате арендных платежей. И налоговики, и судьи в целом не возражают против признания таких расходов для целей налогообложения прибылиПостановление ФАС ПО от 11.07.2013 № А55-26978/2012. Но если не хотите спорить с ревизорами, придется учитывать в налоговых расходах арендную плату только за тот период, когда в квартире жили командированные сотрудники. Арендные платежи за то время, когда жилое помещение фактически не использовалось, базу по прибыли не уменьшаютПисьма Минфина от 25.03.2010 № 03-03-06/1/178; УФНС по г. Москве от 24.05.2012 № 16-15/045924@, от 16.04.2010 № 16-15/040653@. То же самое и с коммунальными платежами: без претензий налоговиков в расходы можно будет включить только сумму, пропорциональную времени проживания в квартире командированных сотрудников.

Если хотите учесть арендную плату в расходах полностью, то для подтверждения экономической обоснованности затрат на аренду за время, когда жилье не использовалось, будет нелишним запастись информацией о стоимости гостиничных номеров в населенном пункте, где вы арендуете для сотрудников квартиру. Если сумма ежемесячной арендной платы за квартиру будет сопоставима со стоимостью проживания в гостинице за меньшее время, возможно, это поможет убедить в вашей правоте проверяющих из налоговой инспекции или, на худой конец, судей.

***

Независимо от того, сдаете ли вы собственный жилой фонд в аренду или же размещаете в нем командированных сотрудников, вам придется платить налог на имущество. Суды соглашаются с тем, что квартира, приобретенная для проживания сотрудников организации, должна признаваться как основное средство в бухгалтерском учете. И соответственно, ее стоимость включается в базу по налогу на имуществоПостановление ФАС ВСО от 14.07.2010 № А58-6593/09. Тем более не избежать доначислений, если объектом ОС вы недвижимость не признали, но получаете доходы от сдачи ее в аренду другим компаниям или гражданамПисьмо Минфина от 20.01.2011 № 03-11-06/3/2; Постановление ФАС МО от 01.07.2010 № КА-А40/5697-10.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Командировка»:

Не всякое жилье для работника — служебное

Нередко работодатели, обеспечивающие сотрудников жильем, совершают ошибку, руководствуясь гл. 10 «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими» Жилищного кодекса.

Согласно указанной главе служебным жильем может быть признана, например, квартира, относящаяся к помещениям специализированного жилищного фонда (п. 3 ст. 19 и пп. 1 п. 1 ст. 92 ЖК РФ). Дополнительным условием является наличие трудовых отношений (ст. 93 ЖК РФ).

Однако, как пояснила старший юрист департамента налоговых и юридических услуг компании «Грант Торнтон» Тамара Рувимовна Сивак, нормы ЖК РФ о специализированном жилищном фонде применимы только для бюджетных учреждений, органов государственной власти, местного самоуправления и унитарных предприятий. Речь идет о помещениях государственного и муниципального жилищных фондов (объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований).

Жилье, находящееся в собственности коммерческой организации и предоставленное работнику для проживания, относится к частному, а не специализированному жилому фонду (пп. 1 п. 2 ст. 19 ЖК РФ). Оно не может быть признано служебным в трактовке Жилищного кодекса. Поэтому коммерческие организации не обязаны переводить жилые помещения в специализированный жилой фонд. А вот для бюджетников это — обязанность. О подобных нюансах мы поговорим в следующих номерах.

Правоотношения частных компаний с их работниками по поводу предоставления жилья регулируются Гражданским, а не Жилищным кодексом.

Трудовой договор

Свое мнение о записи в трудовом договоре высказала Валентина Михайловна Акимова, государственный советник налоговой службы III ранга: «Я считаю, что, помимо всего прочего, в трудовом договоре желательно указать: основание предоставления служебного жилья (договор найма или ссуды, необходимость подписания акта приема-передачи и т.д.), возможность проживания в помещении вместе с работником его семьи, условия и порядок передачи и использования жилья, оплаты».

По мнению редакции, подробное описание условий предоставления работнику квартиры в трудовом договоре не вполне уместно. Этот пункт в трудовом договоре может выглядеть, к примеру, так:

«…
п. 9.8. Для обеспечения нормальной работы _____________________________
(Ф.И.О., должность
сотрудника)
на период действия трудового договора Работодатель обязуется предоставить
работнику квартиру для проживания в порядке и на условиях, устанавливаемых
договором о предоставлении жилого помещения».

Наличие фразы «на период действия трудового договора» гарантирует, что некоторые расходы работодателя (бытовые, на содержание жилого помещения и т.д.) будут признаны обоснованными при исчислении налога на прибыль (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2009 N Ф04-2173/2009(4387-А81-26)).

>Приказ руководителя

При наличии записи о предоставлении жилья в трудовом договоре руководитель должен издать соответствующий приказ. Его образец мы привели на с. 95.

Образец приказа о предоставлении работнику квартиры

—————————————————————————¬
¦ Общество с ограниченной ответственностью «ВиК» ¦
¦ ¦
¦ ПРИКАЗ N 158 ¦
¦ о предоставлении квартиры ¦
¦ ¦
¦г. Москва 1 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ Руководствуясь ст. ст. 671 — 688 Гражданского кодекса Российской¦
¦Федерации, ¦
¦ ПРИКАЗЫВАЮ: ¦
¦ ¦
¦ Предоставить Дмитрию Валерьевичу Алексееву, заместителю генерального¦
¦директора, для проживания на время действия трудового договора от¦
¦31.01.2012 N 2 квартиру, расположенную по адресу: 120596, г. Москва,¦
¦ул. Академическая, д. 18, корп. 5, кв. 23. ¦
¦ Владимиру Георгиевичу Орлову, начальнику юридического отдела, в срок¦
¦до 6 февраля 2012 г. подготовить договор коммерческого найма жилого¦
¦помещения с заместителем генерального директора Д.В. Алексеевым. ¦
¦ Николаю Герасимовичу Карасеву, начальнику административно-¦
¦хозяйственного отдела, в срок до 6 февраля 2012 г. подготовить указанную¦
¦квартиру к осмотру и передаче заместителю генерального директора Дмитрию¦
¦Валерьевичу Алексееву. ¦
¦ Контроль исполнения настоящего приказа оставляю за собой. ¦
¦ ¦
¦ Генеральный директор Хмельницкий А.П. Хмельницкий¦
¦ ¦
¦ С приказом ознакомлены: ¦
¦ ¦
¦ начальник юридического отдела Орлов В.Г. Орлов¦
¦ 1 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ начальник АХО Карасев Н.Г. Карасев¦
¦ 1 февраля 2012 г.¦
L————————————————————————— >Акт приема-передачи и инвентарная карточка

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи и технического состояния жилого помещения (см. образец на с. 96).

Образец акта приема-передачи квартиры

—————————————————————————¬
¦ АКТ приема-передачи и технического состояния жилого помещения ¦
¦ ¦
¦г. Москва 7 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ Мы, нижеподписавшиеся, Наймодатель, в лице генерального директора ООО¦
¦»ВиК» А.П. Хмельницкого, и Наниматель, Д.В. Алексеев, составили настоящий¦
¦акт о том, что представитель Наймодателя сдал, а Наниматель принял во¦
¦временное пользование жилое помещение (квартиру) по адресу: ¦
¦ 120596, г. Москва, ул. Академическая, д. 18, корп. 5, кв. 23. ¦
¦ ¦
¦ Жилой дом кирпичный ¦
¦ (кирпичный, крупнопанельный, блочный, деревянный и пр.). ¦
¦ ¦
¦ Количество этажей 9, высота потолков 2,4 м. ¦
¦ Жилое помещение расположено на 2-м этаже. ¦
¦ Общая площадь жилого помещения составляет 70 кв. м. ¦
¦ Жилая площадь составляет 40 кв. м. ¦
¦ Количество комнат — две: ¦
¦ ¦
¦ 25 кв. м изолированная ¦
¦ N 1 ——— ——————————- ¦
¦ (площадь) (изолированная, смежная и т.п.) ¦
¦ ¦
¦ 15 кв. м изолированная ¦
¦ N 2 ——— ——————————- ¦
¦ (площадь) (изолированная, смежная и т.п.) ¦
¦ ¦
¦ Кухня (15 кв. м) оборудована газовой плитой. ¦
¦ Ванная комната (10 кв. м) оборудована: ¦
¦ — раковиной: ¦
¦ — ванной; ¦
¦ — полотенцесушителем; ¦
¦ — водонагревателем. ¦
¦ Санитарный узел (5 кв. м). ¦
¦ Балкона нет. ¦
¦ В квартире проведено горячее и холодное водоснабжение,¦
¦электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефон. Все коммуникации¦
¦находятся в рабочем, исправном состоянии. ¦
¦ Мебели в квартире нет. ¦
¦ Помещение пригодно для проживания в нем. ¦
¦ Наймодатель передал, а Наниматель принял ключи от входной двери в¦
¦подъезд, на этаж, в квартиру. ¦
¦ Настоящий акт является неотъемлемой частью договора коммерческого¦
¦найма жилого помещения от 07.02.2012 N 100. ¦
¦ ¦
¦ ПОДПИСИ СТОРОН ¦
¦ ¦
¦ <…> ¦
L—————————————————————————

Компания вправе воспользоваться собственной формой акта (в ней должны быть указаны все реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете») или применить форму N ОС-1 (ОС-1а), утвержденную Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

После подписания акта следует сделать отметку в инвентарной карточке по форме N ОС-6 (ОС-6а) в разделе «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств».

Договор о предоставлении работнику жилого помещения

Условия, на которых жилое помещение предоставляется работнику (за плату или безвозмездно), должны быть зафиксированы договором.

Как нам сказала Тамара Рувимовна Сивак, организация — собственник имущества может предоставить своему сотруднику жилье:

• на основании договора безвозмездного пользования (иначе его еще называют договором ссуды) (ст. ст. 689 — 701 ГК РФ);
• договора коммерческого найма (ст. ст. 671 — 688 ГК РФ).

Форма и структура договора. Договоры (и ссуды, и коммерческого найма) заключают в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, ст. 674 ГК РФ). И в том, и в другом договоре следует зафиксировать:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон, их реквизиты;
• возможность (или ее отсутствие) проживания вместе с сотрудником членов его семьи;
• техническое и санитарное состояние помещения;
• размер, порядок, способ (в кассу, на расчетный счет предприятия, путем удержания из заработной платы работника и т.д.) и сроки осуществления платежей за аренду (в договоре коммерческого найма);
• порядок прекращения и расторжения.

«Коммуналка». В отношении коммунальных платежей стороны договора должны указать:

— поставщика. Им может быть работодатель (к примеру, если у него есть мощности по производству тепло- и электроэнергии) или сторонняя организация (управляющая компания, РЭУ, ДЭЗ и т.д.);

— размер коммунальных платежей или способы его определения;

— сторону, которая несет эти расходы. Бремя коммунальных расходов может взять на себя работодатель. Также стороны могут установить, что наниматель не уплачивает коммунальные платежи, но суммы, которые работодатель «прощает» работнику, признаются частью его заработной платы в натуральной форме;

— сроки и порядок уплаты коммунальных платежей. Например, если поставщиком коммунальных услуг является сам работодатель, стороны могут договориться об удержании коммунальных платежей из заработка сотрудника. Возможен вариант, когда коммунальные расходы возмещаются из платы за проживание.

Приложение к договору. И у договора ссуды, и у договора коммерческого найма жилья должно быть приложение. Оно является неотъемлемой частью договора. В приложении указывают перечень передаваемого имущества (квартира, мебель и т.д.) и наименование передаваемых работнику документов. Образец указанного приложения мы привели на с. 99.

Договор безвозмездного пользования

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, а в нашем случае — работодатель) передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование работнику (ссудополучателю). Последний должен вернуть жилье в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, которое обусловлено договором. Об этом сказано в п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса.

Примечание. Ограничения для альтруизма

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 690 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N ВАС-9448/10, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 09АП-23658/2011-ГК):

• учредителям;
• участникам;
• руководителю;
• членам органов управления или контроля.

Если компания предоставит жилье таким лицам, договор может быть признан недействительным.

Порядок возмещения ущерба за ненадлежащее использование имущества (к примеру, за сломанную мебель) нужно прописать в договоре.

В договоре определяется и срок пользования имуществом. Если этого условия нет, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 689, п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Фрагмент договора ссуды мы привели ниже.

Образец договора ссуды

—————————————————————————¬
¦ ДОГОВОР ССУДЫ ¦
¦ ¦
¦г. Москва 2 февраля 2012 г.¦
¦ ¦
¦ ООО «ВиК», именуемое в дальнейшем «Ссудодатель», в лице генерального¦
¦директора А.П. Хмельницкого, действующего на основании Устава, с одной¦
¦стороны, и Е.П. Хом, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой¦
¦стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее -¦
¦Договор) о нижеследующем. ¦
¦ ¦
¦ 1. Предмет Договора ¦
¦ ¦
¦ 1.1. По настоящему Договору Ссудодатель предоставляет в безвозмездное¦
¦пользование Ссудополучателю квартиру, расположенную по адресу: 120596,¦
¦г. Москва, ул. Академическая, д. 18, корп. 5, кв. 26 (далее — Имущество),¦
¦принадлежащую ему на праве собственности, для временного проживания в ней¦
¦на время действия трудового договора от 20.01.2012 N 56. ¦
¦ 1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: ¦
¦ ¦
¦—————————————————T———————¬¦
¦¦ Наименование ¦Количественная оценкদ
¦+————————————————-+———————+¦
¦¦Общая площадь, кв. м ¦105 ¦¦
¦+————————————————-+———————+¦
¦¦Жилая площадь, кв. м ¦75 ¦¦
¦+————————————————-+———————+¦
¦¦Количество комнат ¦3 ¦¦
¦+————————————————-+———————+¦
¦¦Оценочная стоимость предоставляемой квартиры ¦500 000 ¦¦
¦¦по документам БТИ, руб. ¦ ¦¦
¦L————————————————-+———————-¦
¦ ¦
¦ 1.3. Назначение, стоимость, принадлежности Имущества, а также¦
¦относящаяся к нему документация указаны в Перечне передаваемого¦
¦имущества, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. ¦
¦ 1.4. Ссудодатель гарантирует Ссудополучателю, что на момент¦
¦заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не¦
¦является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц. ¦
¦ 1.5. Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, не¦
¦подлежит сносу в ближайшие 20 лет с даты подписания настоящего Договора. ¦
¦ 1.6. Лица, проживающие совместно с Ссудополучателем, пользуются¦
¦равными с ним правами и несут солидарную ответственность по¦
¦обязательствам Ссудополучателя, вытекающим из настоящего договора. ¦
¦ ¦
¦ 2. Права и обязанности Сторон ¦
¦ ¦
¦ 2.1. Ссудодатель обязан: ¦
¦ 2.1.1. Подготовить Имущество к передаче. ¦
¦ 2.1.2. Передать квартиру, установленное в ней оборудование и другое¦
¦имущество в исправном состоянии Ссудополучателю вместе со всеми его¦
¦принадлежностями и относящейся к нему документацией по акту в срок до¦
¦7 февраля 2012 г. ¦
¦ 2.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже¦
¦чем один раз в 15 лет. ¦
¦ 2.1.4. В период действия настоящего договора Ссудодатель не вправе¦
¦продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам. ¦
¦ 2.2. Ссудополучатель обязан: ¦
¦ 2.2.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Имущество и¦
¦проверить его состояние. ¦
¦ 2.2.2. Нести расходы по оплате коммунальных услуг. ¦
¦ 2.2.3. Пользоваться квартирой исключительно в целях проживания. ¦
¦ 2.2.4. Надлежащим образом относиться к Имуществу, использовать его¦
¦соответственно назначению и техническим особенностям. ¦
¦ 2.2.5. Содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой¦
¦счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней¦
¦сантехнического и иного оборудования. ¦
¦ 2.2.6. По окончании срока Договора либо в течение 20 дней после его¦
¦досрочного расторжения вернуть Ссудодателю Имущество в том состоянии, в¦
¦котором он его получил, с учетом нормального износа. ¦
¦ ¦
¦ 3. Улучшения Имущества ¦
¦ ¦
¦ 3.1. Произведенные Ссудополучателем отделимые улучшения Имущества¦
¦являются собственностью Ссудополучателя. ¦
¦ 3.2. Ссудополучатель вправе с согласия Ссудодателя производить¦
¦неотделимые улучшения Имущества. После прекращения Договора стоимость¦
¦неотделимых улучшений Ссудополучателю не возмещается. ¦
¦ ¦
¦ <…> ¦
¦ ¦
¦ 6. Срок действия, изменение, досрочное расторжение Договора ¦
¦ ¦
¦ 6.1. Договор заключен на срок до 3 декабря 2012 г. ¦
¦ Если Ссудополучатель продолжает пользоваться Имуществом после¦
¦истечения срока Договора при отсутствии возражений Ссудодателя, Договор¦
¦считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. ¦
¦ 6.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо¦
¦по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным¦
¦действующим законодательством РФ. ¦
¦ ¦
¦ <…> ¦
L—————————————————————————

Договор коммерческого найма

Арендная плата. Собственник жилого помещения должен предоставить нанимателю жилое помещение за плату (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Указанное положение касается всех договоров найма, в том числе и с работниками. Поэтому в договоре коммерческого найма с сотрудником следует прописать хотя бы символическую арендную плату.

Размер арендной платы определяется собственником жилого помещения. «На мой взгляд, необходимо взять за основу размеры амортизационных начислений. Ведь стоимость имущества должна быть погашена через амортизацию», — заметила В.М. Акимова.

Срок действия договора обязателен. Если организация примет решение заключить с работником договор коммерческого найма, нужно будет учесть несколько опасных моментов. О них нам рассказала Т.Р. Сивак.

Особого внимания требует срок действия договора. Согласно ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Обратите внимание: отношения, возникающие из договора коммерческого найма, не могут быть ограничены сроком действия трудового договора.

Срок действия договора более года. Если договор заключен на срок более года, у работника появляются дополнительные права (п. 2 ст. 683 ГК РФ), в частности:

• возможность поднайма помещения (ст. 685 ГК РФ);
• замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ);
• преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Последнее означает, что собственник жилья ограничивается в праве заключить договор коммерческого найма с другим нанимателем в течение года, со дня истечения срока договора коммерческого найма с работником. Если все же наймодатель заключит договор найма жилого помещения с новым нанимателем, то бывший квартиросъемщик вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Решение не сдавать помещение внаем. Организация-наймодатель может отказаться от продления договора коммерческого найма с работником в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Такое право дает ст. 684 Гражданского кодекса.

Чтобы соблюсти нормы законодательства и обезопасить компанию, в договоре должен быть текст такого содержания:

«По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за ___ месяца до истечения срока настоящего договора Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок».

Как уведомить работника об отказе сдавать помещение. Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма помещения администрация предприятия обязана предупредить сотрудника о том, что договор не будет продлен на новый срок. Она должна обосновать это тем, что принято решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года (ст. ст. 621 и 684 ГК РФ). На практике встает вопрос: каким образом это сделать?

Если генеральный директор принял решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года, его не требуется оформлять каким-то специальным документом.

Достаточно письменно сообщить об этом контрагенту (в нашем случае — работнику-нанимателю). Данный вывод следует из анализа ст. ст. 33, 40, 41 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 48 и гл. VIII Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

На втором экземпляре уведомления сотрудник должен расписаться в том, что получил этот документ.

Фрагмент уведомления сотрудника об отказе предоставить помещение во временное пользование для проживания в связи с принятием решения не сдавать его внаем на срок не менее года мы привели на с. 105.