Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

Налог-налог 22 июня 2018 22113

Арендные каникулы как прописать в договоре — образец такого текста приведен в нашей статье. Четко оговоренных правил установление подобного периода не имеет, но на ряд нюансов следует обратить внимание. Рассмотрим их.

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Варианты оплаты за период арендных каникул

Образец текста о каникулах в договоре аренды

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Налоговые последствия каникул для арендатора

Итоги

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

• необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
• выполнение отделочных или ремонтных работ;
• проведение целевого технического оснащения помещения;
• продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

• гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
• удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

• непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
• в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

• прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
• предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

• на причину введения каникул;
• их продолжительность;
• величину действующей в этом периоде арендной платы;
• порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.

3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.

3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

• дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
• дополнительные пункты в несколько разделов;
• дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.

2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.

3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.

4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.

Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:

• не сможет начислять амортизацию по переданному в аренду объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
• несмотря на отсутствие дохода, должен будет уплачивать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчисляя его с рыночной стоимости услуг по сдаче в аренду аналогичного объекта (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Налоговые последствия каникул для арендатора

Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).

О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».

Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.

Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.

О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».

Итоги

Арендные каникулы — это период, в течение которого действуют сниженные ставки арендной платы, обусловленные либо временно существующей для арендатора невозможностью использовать арендованное помещение, либо наличием ограничений, не позволяющих пользоваться объектом в полном объеме. Наличие арендных каникул устанавливается договором или дополнительным соглашением к нему. В тексте, относящемся к этому предмету, следует оговорить причины введения каникул, их продолжительность, величину устанавливаемой сниженной оплаты за аренду, особенности осуществления платежей. Отсутствие условия об оплате за период действия каникул приведет к тому, что отношения будут расцениваться как существующие на принципах безвозмездности, а это повлечет за собой негативные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.

Налоговые последствия «арендных каникул»

Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит 08 ноября 2018 г. 11:30 E-mail Об авторе статьи Архив

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, налоговый юрист, доцент ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия», г. Саратов

В рамках арендных отношений арендодатель и арендатор нередко предусматривают некий период, за который арендная плата не начисляется и не уплачивается. Как правило, стороны согласовывают такое специфическое условие для того, чтобы арендатор имел возможность без дополнительной финансовой нагрузки (в виде арендных платежей) произвести ремонт арендуемого объекта, переоборудовать его под свою деятельность или просто – для «раскрутки» бизнеса арендатора.

Этот неоплачиваемый временной интервал чаще всего устанавливается при аренде зданий, помещений и может именоваться по-разному – «арендные каникулы», льготный период, неоплачиваемый период и др. (далее мы будем использовать термин «арендные каникулы»).

С точки зрения гражданского права «арендные каникулы» – вполне допустимое договорное условие, не влекущее, как правило, споров и иных сложностей при его правовой оценке.

А вот налогово-правой аспект «арендных каникул» весьма неоднозначен, что связано с проблемами квалификации «арендных каникул» для целей налогового законодательства.

Рассмотрим далее налоговые последствия «арендных каникул», применительно к аренде коммерческой недвижимости.

Возмездно или безвозмездно?

Собственно говоря, спорность налогово-правовой оценки «арендных каникул» связана с вопросом о том, следует ли их воспринимать как период безвозмездного предоставления объекта арендатору (т.е. как безвозмездное пользование). Ведь если квалифицировать «арендные каникулы» именно так, то возникает целый ряд налогово-правовых последствий (как правило, невыгодных ни для арендодателя, ни для арендатора):

1. Если объект аренды у арендодателя относился к амортизируемому имуществу, то придется временно прекратить начисление амортизации по этому объекту (п. 3 ст. 256, п.п. 6, 7 ст. 259.1, п.п. 8, 9 ст. 259.2 НК РФ).

2. Если арендодатель применяет общую систему налогообложения (ОСН), то за период «арендных каникул» ему придется начислить НДС как с безвозмездной реализации (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 154, ст. 105.3 НК РФ налоговая база в этом случае должна определяться как рыночная стоимость аренды. А вот арендатор этот НДС к вычету принять не сможет, поскольку он ему к уплате не предъявлен (п. 1 ст. 168, п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 19 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 № 1137 (ред. от 01.02.2018), Письма Минфина России от 13.12.2016 № 03-03-05/74496, от 27.07.2012 № 03-07-11/197).

3. Безвозмездное пользование имуществом в течение «арендных каникул» может быть расценено как «натуральный» налогооблагаемый доход арендатора. Это применимо не только к случаям, когда арендатор применяет ОСН (п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ, если арендатор – организация и уплачивает налог на прибыль; ст. 211 НК РФ, если арендатор – индивидуальный предприниматель и уплачивает НДФЛ), но и к случаям, когда арендатор применяет УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248, п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ). При этом оценка доходов в обоих случаях по общему правилу должна осуществляться исходя из рыночной стоимости аренды (согласно ст. 105.3 НК РФ). А вот, например, если арендатор применяет патентную систему налогообложения (ПСН) или систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД) и арендует объект именно для деятельности в рамках этих налоговых спецрежимов, то, по нашему мнению, «арендные каникулы» не приводят к образованию у арендатора дополнительного налогооблагаемого дохода (поскольку в данном случае такие «арендные каникулы» полностью относятся к деятельности в рамках соответствующего налогового спецрежима («сопутствуют» ей), их нельзя считать доходом от какой-то иной деятельности; такая логика, но, правда, применительно к другим операциям, прослеживается, например, в Письмах Минфина России от 06.11.2008 № 03-11-04/3/495, от 26.12.2011 № 03-11-11/321, от 01.06.2012 № 03-11-06/3/40, от 08.08.2012 № 03-11-11/234, № 03-11-06/3/57, от 25.10.2012 № 03-11-06/3/73, от 21.02.2013 № 03-11-11/78, от 14.05.2013 № 03-11-12/16633, от 03.03.2014 № 03-11-06/2/8836, от 12.05.2014 № 03-11-06/2/22114, от 20.05.2016 № 03-11-12/28930 и др.).

Как видим, квалификация «арендных каникул» в качестве безвозмездного предоставления объекта арендатору (безвозмездного пользования) влечет столь существенные налоговые последствия, что это может полностью отбить у сторон желание использовать этот договорной инструмент в своих отношениях.

Но верна ли такая квалификация?

С одной стороны, «арендные каникулы» действительно приводят к тому, что формально в течение срока аренды имеет место временной промежуток, конкретно по которому платежи не предусмотрены (не начисляются и не уплачиваются). Если этот временной промежуток «вырвать из контекста» общего срока аренды, то как бы получается безвозмездная реализация.

С другой стороны, и эту позицию мы считаем более правильной, аренда по конкретному договору – это единая длящаяся операция (длящийся договор), реализуемая, как правило, с момента передачи до момента возврата объекта аренды. «Арендные каникулы» составляют неотъемлемую часть этой единой арендной сделки, которая в целом осуществляется возмездно.

В связи с этим, на наш взгляд, отсутствие оплаты за некоторые месяцы (из числа общего периода аренды) – «арендные каникулы» – вовсе не свидетельствует о том, что имеет место безвозмездное пользование объектом. Это говорит лишь об особом порядке ценообразования и особом порядке платежей (расчетов), предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды (кстати, стороны могут предусмотреть в договоре и иные неоплачиваемые периоды в течение срока аренды, например, периоды длительного отключения электроэнергии, водоснабжения на объекте и др.).

С этой точки зрения, считаем, предусматриваемые в течение срока аренды «арендные каникулы» нельзя считать безвозмездным пользованием (безвозмездной реализацией).

Исключение, пожалуй, могут составлять только случаи, когда стороны «замаскировали» договор безвозмездного пользования под договор аренды (например, предусмотрев преобладающую часть срока пользования объектом в виде «арендных каникул», а оставшуюся часть – в виде оплачиваемого периода, по явно заниженной цене). Но это уже, как говорится, совсем другая история, предопределяющая оценку добросовестности сторон и реальности их отношений.

Какие варианты?

А. Во-первых, можно идти «в лоб», отстаивая точку зрения об отсутствии у «арендных каникул» признаков безвозмездности. Но этот вариант вовсе не означает, что не нужно предпринимать вообще никаких мер по минимизации налоговых рисков. Главная «защита» в данном случае – правильно отразить в договоре суть «арендных каникул», а именно:

1. Обязательно следует отразить в договоре, в связи с чем установлены «арендные каникулы» (ремонт арендуемого объекта, переоборудование его под деятельность арендатора или др.), т.е. их экономическое или иное обоснование.

2. Следует обозначить в договоре аренды, что «арендные каникулы» учтены сторонами в последующих арендных платежах, например, приблизительно так (формулировки, конечно, нужно адаптировать под структуру и порядок платежей конкретного договора):

«В связи с ______________ (указывается причина установления «арендных каникул») Арендодатель предоставляет Арендатору льготный (неоплачиваемый) период в течение ______________ (указывается продолжительность «арендных каникул»). Оплата за указанный льготный (неоплачиваемый) период отдельно Арендатором не производится, поскольку учтена Сторонами в арендных платежах за иные периоды в течение срока аренды».

Подобная формулировка в договоре аренды покажет, что период «арендных каникул» в действительности не является безвозмездной арендой, поскольку учтен в платежах за последующие периоды в рамках срока аренды.

3. Желательно предусмотреть в договоре, что при досрочном расторжении договора аренды арендатор дополнительно оплачивает/компенсирует (полностью или как-то частично/пропорционально) ранее предоставленный период «арендных каникул». Это опять же покажет, что период «арендных каникул» связан с общим сроком аренды и учтен в платежах за последующие периоды аренды (в связи с чем при досрочном расторжении договора аренды и, соответственно, при отсутствии арендных платежей за весь изначально предполагаемый срок аренды арендатор оплачивает/компенсирует арендодателю ранее предоставленные «арендные каникулы»).

В. Принципиально другой вариант минимизации налоговых рисков – «спрятать», распределить «арендные каникулы» в течение срока аренды (т.е. учесть их финансовый эффект в виде уменьшения арендных платежей, а не в виде полностью неоплачиваемого периода). Способов такого распределения – множество. Но при таком манипулировании размером арендных платежей важно не создать поводов для налогового контроля за ценами.

На практике такой вариант не всегда приемлем, поскольку арендатору может быть принципиально важно получить льготу именно «концентрированно» и именно в первые месяцы аренды, а не «растянуто» в течение продолжительного периода аренды.

С. Если «арендные каникулы» обусловлены проведением арендатором ремонта (реконструкции, перепланировки и т.д.) объекта аренды, то в качестве альтернативы «арендным каникулам» можно рассмотреть вариант передачи арендодателю результата таких работ в счет оплаты за соответствующий период аренды.

Конечно, этот вариант тоже далеко не всегда приемлем, поскольку:

• и у арендодателя, и у арендатора появится реализация и соответствующие доходы, закрываемые зачетом, что может быть невыгодно с налоговой точки зрения;

• стоимость выполняемых работ может быть несопоставима с размером арендной платы за закрываемый период аренды;

• в составе выполняемых работ могут быть отделимые улучшения, которые арендатор предполагает забрать после окончания аренды;

• стороны и без того могут рассчитывать на возмещение арендодателем арендатору выполняемых работ и тогда в качестве альтернативы «арендным каникулам» их уже не зачесть.

По вопросам налогового консультирования обращайтесь – azhigachev1982@mail.ru

пора учиться!

• 15 января 2019 / Интернет «Международные стандарты в аудите», Квалификация «Специалист по международным стандартам в аудите» (IAPBE)
• 22 января 2019 / Интернет Налогообложение Российской Федерации
• 25 января 2019 / Интернет Дробление бизнеса: правовые проблемы, защита от претензий налоговых органов
• 29 января 2019 / Интернет Сертифицированный главный бухгалтер по МСФО (IAB). Январский набор

• 29 января 2019 / Интернет Как читать управленческую отчетность. Бесплатный вебинар.
• 06 февраля 2019 / Интернет Валютное регулирование и валютный контроль в РФ с учетом последних изменений законодательства
• 11 февраля 2019 / Интернет Недобросовестные поставщики: как сохранить налоговые вычеты и не допустить нарушения законов
• 13 февраля 2019 / Интернет «Система управления бизнес-проектами», Квалификация «Project management» (IAPBE)

• 13 марта 2019 / Интернет Программа CIMA “Управление эффективностью операций”. Уровень Р1 (подготовка к майской сессии 2018 г.)
• 14 января 2019 / Санкт-Петербург Профессиональный внутренний аудитор: современная организация, управление и методическое обеспечение (по программе профессионального стандарта «Специалист по внутреннему контролю» 5 уровень)
• 15 января 2019 / Москва Курс обучения “IPFM:МСФО.Базис”
• 15 января 2019 / Санкт-Петербург Последние изменения в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО)

Ещё семинары и курсы

Понятие арендных каникул знакомо всем, кто так или иначе связан с отношениями по сдаче или найму имущества (чаще всего – недвижимого: офиса, магазина, склада, производственного помещения).

Хотя гражданским законодательством такая формулировка не используется, арендными каникулами принято называть период, в течение которого владелец недвижимости освобождает арендатора от платы за сдаваемое помещение, либо значительно снижает такую плату.

Чаще всего период арендных каникул устанавливается при:

• Проведении арендатором отделочных работ или перепланировки перед началом эксплуатации помещения по назначению;
• Первичной сдаче помещения в аренду в крупных бизнес- и торговых центрах, в целях закрепления арендаторов на возможно долгий срок.

Установление арендных каникул возможно и по другим причинам, если стороны пришли к взаимному согласию по этому вопросу.

Срок каникул, размер понижения арендной платы и другие детали соглашения стороны устанавливают самостоятельно. На практике период каникул колеблется от 1-2 месяцев до полугода и более, в зависимости от размера помещения, длительности аренды, вида проводимых работ.

Нюансы соглашения о каникулах

Арендные отношения регулируются нормами главы 34.1. ГК РФ, а условия об арендных каникулах стороны определяют по своему усмотрению — на основании ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора.

Если стороны согласовали условия, не противоречащие обязательным требованиям законодательства — это законно.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами заключается в письменной форме, а если срок договора более года — подлежит госрегистрации, условие об арендных каникулах также должно быть составлено в письменной форме. Сделать это можно двумя путями:

• При первоначальном оформлении договора (если каникулы предоставляются сразу после заключения договора);
• Дополнительным соглашением (составляется в любой период арендных отношений).

Независимо от выбранной формы соглашения в нем фиксируется период, на который арендатор освобождается от платы за помещение (либо платит меньшие суммы), размер такой платы и порядок (срок) ее внесения.

Несмотря на снижение или отмену арендных платежей в период каникул, от уплаты коммунальных платежей арендатор, как правило, не освобождается.

Последствия для арендодателя, в том числе налоговые

Законом установлено, что договор аренды всегда возмездный, то есть арендатор должен уплачивать платежи за весь период пользования имуществом.

Если же в договоре прописано освобождение от арендных платежей, отношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование.

Для арендодателя это чревато неблагоприятными последствиями со стороны налоговых органов:

• Прекращается начисление амортизации на имущество (статьи 256, 259.1, 259 НК РФ), начиная (со следующего после передачи месяца).
• Продолжается начисление арендодателю НДС к уплате в бюджет (за базу налоговики берут среднерыночную стоимость арендуемого аналогичного имущества), согласно ст. 146 и 154 НК РФ.

К сожалению, из-за налогов, совсем не взимать арендные платежи или устанавливать их чисто номинально (например, в размере 100 рублей за целое офисное помещение в месяц), владельцу недвижимости невыгодно. Избежать негативных налоговых последствий поможет только грамотное составление соглашения об арендных каникулах.

Рекомендации арендаторам

У арендатора, так же, как и у арендодателя, в случае неудачной формулировки положения об освобождении от платежей во время арендных каникул могут возникнуть налоговые потери:

• Пользование недвижимостью без оплаты расценивается налоговиками как внереализационный доход (выгода от безвозмездного пользования имуществом), и с него взимается налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

База по налогу устанавливается на основании рыночной ставки аренды идентичного помещения. Поэтому, прописывать отсутствие платы в период каникул, не в интересах арендатора.

Сомнительным будет и формулировка соглашения об арендных каникулах, предусматривающая доступ в помещение без использования его по назначению. Поскольку арендатор все равно имеет возможность находиться на арендуемых площадях (делать ремонт, оснащение и т.д.), это приравнивается к фактической аренде без оплаты (и облагается налогом).

Совет арендатору может быть один: оформить арендные каникулы таким образом, чтобы их невозможно было квалифицировать как безвозмездное пользование.

Как прописать в договоре (образец формулировки о каникулах)

Существует несколько вариантов составления соглашения о предоставлении арендных каникул, которые позволят избежать проблем с налоговиками:

• Снизить арендные платежи в разумных пределах. К примеру, стоимость аренды офис за год составляет 480 тыс. руб. При оплате равными платежами, арендатор должен вносить по 40 тыс. руб. ежемесячно. При предоставлении каникул на 2 месяца, возможно установить оплату за них по 20 тыс. руб., с последующими ежемесячными платежами в размере 44 тыс. руб.
• Установить отсрочку платежей за период 2-3 месяца на более поздний срок. К примеру, прописать, что «Плата за (указать месяцы) вносится в течение (указать месяцы) равными долями». При этом важно указать об отсутствии процентов на предоставление отсроченных платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
• Зачесть расходы арендатора на ремонтные работы и переоборудование в счет аренды. При этом плата за помещение устанавливается в договоре, но не уплачивается (арендодатель согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ возмещает арендатору расходы на ремонт помещения).

Формулировка соглашения может быть такой: «Арендная плата составляет ________руб. в месяц. Арендатор проводит в помещении ремонт для приведения в состояние, пригодное к использованию в качестве (указать). Возмещение расходов арендатора на ремонт производится арендодателем путем зачета их в счет арендных платежей за (указать число) месяцев действия договора.».

В последнем случае дополнительно стоит указать, что обязанность как капитального, так и текущего ремонтов недвижимости берет на себя арендодатель.

Использование вышеназванных формулировок соглашения о предоставлении арендных каникул полностью соответствует требованиям законодательства, позволяет избежать начисления дополнительных налогов, и дает сторонам арендных отношений возможность установить взаимоприемлемое и выгодное сотрудничество.

Как снизить арендную ставку?

На видео ниже рассказывается, как можно получить льготную ставку при аренде нежилого помещения у городской администрации в судебном порядке.